COPROPRIÉTÉ EN FRANCE: 40 ANS ET PAS ENCORE MÛRE
(Article tiré de lesiteimmobilier.com)
Le 11ème Salon de la copropriété a ouvert ses portes ce 5 octobre
(2005), braquant une fois de plus le projecteur sur ce mode de propriété
collective bien français. Seuls quelques pays voisins nous ont emprunté
sa construction juridique. Modèle réduit de démocratie directe, il est
régi par une loi de 1965, autrement dit d'il y a 40 ans! Certes, 18
petits et grands remaniements en ont quelque peu changé (et compliqué)
la nature, mais globalement le principe de fonctionnement a plutôt bien
résisté. Aucun des trois projets de refonte n'a abouti, notamment du
fait des alternances politiques successives. Aujourd'hui, dans un
contexte de montée de l'individualisme et de difficultés économiques, il
n'est pas sûr que ce mode préserve de la dégradation et de la
paupérisation les quelques 250 000 immeubles ou ensembles immobiliers en
copropriété.
En apparence tout va bien
C'est ce qui ressort en tous cas du récent sondage IPSOS Loiselet &
Daigremont: 82% des français se sentent bien dans leur immeuble! Il est
vrai que les réponses n'émanaient qu'à 49% de résidents d'immeubles en
copropriété et que les locataires faisaient aussi partie de
l'échantillon.
Lorsqu'on creuse un peu, le tableau devient cependant plus contrasté:
peu de copropriétaires s'exprimant spontanément déclarent qu'il n'y a
pas de problème dans sa copropriété. Près de la moitié attribue les
problèmes aux autres copropriétaires, ceux qui font des impayés, forment
des clans antagonistes, rendent les assemblées houleuses, ou créent des
nuisances et des incivilités.
Seul un sur quatre trouve que l'entretien du ou des immeubles est
excellent. La moitié des copropriétaires reconnaissent que les travaux
importants sont réalisés mais que les immeubles ont vieilli. Un sur
quatre considère que le patrimoine perd de la valeur, voire se dégrade.
Pourtant une grande majorité de ceux qui ont répondu ont le sentiment
d'avoir leur mot à dire, d'être écoutés ou de faire partie des
principaux inspirateurs de la copropriété. Seul un sur six pense que
quoi qu'il dise ou fasse, cela ne change rien.
Un collectivisme subi, rarement souhaité
En réalité la copropriété repose sur un grand malentendu. L'acquéreur en
copropriété s'intéresse en premier lieu à l'appartement qu'il achète et
en second lieu seulement aux parties communes, leur qualité ou leur
agrément. Il s’intéresse assez peu aux responsabilités qui découlent de
la propriété. Il pense devenir plein propriétaire d'un bien alors qu'il
n'acquiert qu'une part d'une collectivité avec un droit d'usage sur une
partie privative. Il ne le découvre bien souvent que lorsqu'il doit
demander des autorisations pour les aménagements qui touchent à
l'immeuble, ou quand il est sollicité pour en assurer la conservation,
éponger les conséquences d'une gestion approximative ou les manquements
des autres copropriétaires.
Autre malentendu, les copropriétaires sont plus "solidaires" qu'ils ne
le croient, ou qu'on le leur fait croire. D'où la mauvaise humeur
permanente qui caractérise la plupart du temps les copropriétaires dans
leurs relations avec le syndic ou les autres copropriétaires. Ce serait
moins le cas si l'acte d'entrée dans une collectivité était plus
conscient. Les acquéreurs pourraient, par exemple, acheter des parts
d'une société d'attribution. Il s'agit d'une société civile propriétaire
de l'immeuble, dont les parts confèrent un droit de jouissance exclusive
sur un ou plusieurs locaux privatifs. Devenant ainsi associés plutôt que
"copropriétaires", ils réaliseraient d'emblée la responsabilité endossée
quant à la gestion et la valorisation du patrimoine commun.
De nombreuses copropriétés ont été créées dans les années 60 et 70 en
SCI d'attribution et même en sociétés anonymes (SAI), mais la plupart
ont été transformées en copropriétés classiques. Le législateur a, avec
la loi du 10 juillet 1965, pris une autre option, celle de la pleine
propriété, avec deux articles qui ont alimenté des décennies de
jurisprudence:
• l'article 9 selon lequel "chaque copropriétaire dispose des parties
privatives comprises dans son lot" et qu' "il use et jouit librement des
parties privatives et des parties communes sous la condition de ne
porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la
destination de l'immeuble",
• l'article 8 selon lequel "le règlement de copropriété ne peut imposer
aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles
qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle
est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation".
(Ces deux articles sont le pendant de l'article 1063 du Code civil du
Québec)
Ce semblant de pleine propriété sur les lots privatifs a permis le
financement de l'accession par le crédit hypothécaire et flatté le goût
des français pour la propriété privée.
Les nouvelles dispositions visent à concilier l'individualisme du
copropriétaire (et la protection de ses droits face à la collectivité)
avec l'intérêt général et la possibilité pour la collectivité d'imposer
aux copropriétaires les conséquences de décisions prises
démocratiquement. Délicat équilibre que le législateur a tenté d’ajuster
à l’aide de trois grandes réformes en 1985, 1994 et 2000: une pour mieux
défendre les copropriétaires face à des syndics alors tout puissants, et
deux pour redonner des droits à la collectivité. Il en résulte un statut
dont la complexité de mise en œuvre encourage les contournements. Le
seul recours, notamment contre des décisions d'assemblées prises en
violation des règles légales, est alors l'action en justice, devant le
tribunal de grande instance, et donc avec avocat obligatoire.
L'autre problème est que ce statut s'applique uniformément de la maison
de ville avec deux ou trois logements aux ensembles de centaines, voire
de milliers d'appartements, véritables villes avec voiries, espaces
verts, centres commerciaux, équipements sportifs et de loisirs, etc.
Un statut inadapté à certaines tailles de copropriété
Trop lourde quand il s'agit de régler les relations entre quelques
propriétaires, l'organisation prescrite par la loi de 1965 semble
être largement inappliquée dans un grand nombre de très petites
copropriétés, souvent sans gestion, syndic ou même assurance. À l'autre
extrême, cette même organisation tatillonne est aussi inadaptée aux très
grosses copropriétés en les mettant, par excès de formalisme et de
contraintes, à la merci du moindre copropriétaire mal intentionné, sans
les protéger des risques financiers. Pourtant certains copropriétaires,
conseillers syndicaux ou syndics bénévoles, gèrent encore, sans aucune
obligation de contrôle et de garantie, des budgets de plusieurs millions
d'euros par an.
Une fracture qui se creuse
En quarante ans, la société a changé. Avec la
construction de grands ensembles et le développement de l'accession
sociale, les copropriétés ne sont plus les aimables clubs de
propriétaires des immeubles bourgeois des années 50! Au consensus des
débuts, permis par une relative homogénéité sociale des copropriétaires,
a vite succédé une situation plus contrastée. Sont apparues des tensions
entre deux populations de plus en plus déconnectées. D'un côté le petit
groupe des copropriétaires "responsables", souvent présents de longue
date, jaloux de leurs prérogatives et devenus progressivement
co-gestionnaires de l’ensemble immobilier aux côtés de syndics
professionnels aux pouvoirs de plus en plus limités. De l'autre, des
copropriétaires de passage, "consommateurs" non actifs des prestations
collectives, mais peu intéressés par le long terme et rétifs à la
dépense.
Le défi de l'entretien et le besoin de sécurité de gestion
C'est sur ce terrain que les évolutions récentes de la législation, avec
notamment les nouvelles contraintes de gestion imposées par la loi "SRU"
et ses décrets d'application produiront, ou non, les effets attendus: un
assainissement des comptes des syndicats de copropriétaires, une
meilleure sécurité de gestion, des prises de décision plus rigoureuses,
et un encouragement à mieux planifier et provisionner les travaux
nécessités par la conservation du bâti et de ses équipements. Ces
mesures interviennent dans un contexte où le besoin de sécurité et de
protection ont multiplié les diagnostics, contrôles techniques et mises
aux normes obligatoires: amiante, plomb dans les peintures et
canalisations, ascenseurs, sécurité électrique et gaz, et bientôt -
pourquoi pas - air intérieur, résistance au risque sismique, etc.
D'ores et déjà, les copropriétés ne peuvent plus être considérées
globalement comme mieux entretenues que l'immobilier locatif, ni même
qu'une bonne partie du parc social. Le nombre de copropriétés dégradées
augmente. Dans certaines, en quasi-faillite, les copropriétaires
d'origine ont pu à temps tirer leur épingle du jeu. Ils sont remplacés
par des "marchands de sommeil" intéressés par le seul rendement locatif
à court terme.
De telles copropriétés constituent un défi de plus en plus majeur pour
les pouvoirs publics. La vieille loi (française) de 1965 ne manquera pas
d'être encore remaniée!
