FONDS DE PRÉVOYANCE OU FRAIS DE CONDO: DES COPROPRIÉTAIRES
POURRAIENT SE RUINER
Reportage de Mathieu Dion (Radio-canada, 14 mars 2016)
Devrait-on hausser le prix minimum des mise de fonds pour éviter des
problèmes financiers? La réforme du chapitre du Code civil du
Québec relatif aux copropriétés tarde à venir et des voix s'élèvent
contre la lenteur du gouvernement dans ce dossier. Le débat est
sensible, voire émotif. Mais le statu quo a de quoi inquiéter.
«J'ai payé le condo 124 000$ en 1988», affirme Louis Levasseur,
copropriétaire d'un immeuble de six condos comme bien d'autres dans le
Grand Montréal, qui a vieilli normalement, sans vices de construction.
Mais après un quart de siècle d'existence, des travaux majeurs
s'imposent, des travaux qui deviendront nécessaires dans toutes les
copropriétés qui ont poussé comme des champignons ces dernières
décennies... au risque de ruiner certains de leurs copropriétaires.
«Je me dis que pour un copropriétaire qui achète un condo, il ne sait
pas ce qu'il achète comme problème.»
Pour un peu plus de 1000 pieds carrés, Louis Levasseur payait
initialement 75$ de frais de copropriété par mois. Maintenant, avec les
récents travaux et ceux à venir en plus des cotisations au fonds de
prévoyance, les frais dépassent les 700 $ mensuellement, incluant les
cotisations spéciales.
Le «tiers-monde de la copropriété»
«On est vraiment dans le tiers-monde
en matière de copropriété», lance Yves Joli-Coeur, avocat et secrétaire
général au Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec.
Pour cette figure importante en droit de la copropriété, les choses
doivent changer «parce que ç'a pas de bon sens ce qui se passe».
Selon lui, les copropriétés sont aux prises avec trois enjeux :
1. L'insuffisance des fonds de prévoyance;
2. L'augmentation des primes et franchises d'assurance;
3. L'encadrement des gestionnaires de copropriétés.
«Présentement, il y a ceux qui voient à long terme et qui veulent un
fonds bien garni, et ceux qui voient à court terme et qui veulent se
sauver sans payer. C'est une mentalité de locataires et non de
propriétaires», mentionne Louis Levasseur.
Sur un horizon d'environ 10 ans, les six copropriétaires auront fait de
nombreuses dépenses : nouvelles fenêtres, asphaltage, toit, foyers, etc.
La facture s'élève à près de 300 000$.
Le far west du condo
Le gouvernement libéral a tenu en 2012 des
consultations ayant mené à une recommandation importante: augmenter
substantiellement l'argent destiné au fonds de prévoyance. Mais depuis,
rien.
«Au Québec, c'est le far west, car les dispositions législatives sont
incomplètes», explique Me Joli-Coeur, soulignant au passage l'avance
prise par l'Ontario, qui a annoncé en décembre une réforme de la Loi sur
les condos. «[Pour] un appartement à Ottawa, un acheteur est nettement
plus protégé qu'au Québec», dit-il.
À Québec, on promet pour bientôt une réforme de la loi québécoise
relative aux copropriétés, qui date de 1994.
«[On doit se demander si] les copropriétaires disposent d'un fonds de
réserve suffisant. Mais il y a aussi la gestion de tout ça, la gestion
de ces fonds-là, de l'administration. Il y a un tas d'éléments»,
explique la ministre de la Justice, Stéphanie Vallée.
Tous s'entendent pour dire que l'obligation minimale actuelle des
copropriétaires de verser 5 % de leurs frais de copropriété dans un
fonds de prévoyance est insuffisante. Beaucoup appréhendent maintenant
une escalade des cotisations.
De quoi secouer le portefeuille
Le mégaprojet Lowney du promoteur
immobilier Jacques Vincent, dans Griffintown, s'adresse aux premiers
acheteurs, à ceux dont les finances sont souvent plus précaires. Sa
suggestion : une augmentation progressive des cotisations au fonds de
prévoyance.
Car il craint qu'une augmentation trop abrupte freine l'intérêt des
jeunes acheteurs.
Malheureusement, bon nombre d’administrateurs n’ont pas les
connaissances requises pour bien assumer leurs tâches, seule façon
d’assurer la pérennité du patrimoine bâti en copropriété.
