COPROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉ:
ÉVITONS QUE LE TOIT NOUS TOMBE SUR LA
TÊTE!
Mélanie Beaudoin, avocate (Le Journal Barreau du Québec, Novembre 2007)
En France, la situation des copropriétés en difficulté est tellement
importante que le président Nicolas Sarkozy en a fait l’une de ses
priorités. Au Québec, si la problématique est moins marquée, il n’en
demeure pas moins que certains immeubles sont déjà touchés…
L’achat d’une copropriété ne se fait pas sans vérifications: notaire,
agents immobiliers…Tous ces professionnels sont mis à contribution afin
d’assurer un achat sans soucis. Par contre, de plus en plus d’acheteurs,
en France et au Québec, se trouvent aux prises avec des problèmes réels
à la suite de leur investissement: toiture délabrée, fondations
inadéquates, réparations d’usage bâclées. Si les acheteurs s’informent
des frais de copropriété qu’ils devront payer, l’information sur l’état
général du bâtiment est souvent difficile à obtenir. Me Yves Joli-Cœur a
évalué la situation des copropriétés en difficulté des deux côtés de
l’Atlantique.
Un nouveau mode de vie
Le développement des centres urbains s’est articulé autour des condos,
indique Me Joli-Cœur. Cette façon de vivre répond à de nombreuses
demandes, dans un monde où le modèle traditionnel de famille ne
fonctionne plus et où de plus en plus de gens vivent seuls. Pour les
organisations municipales, les condos représentent un meilleur rendement
fiscal et contribuent à éviter l’étalement urbain. L’un des constats
établis par Me Joli-Cœur est que si la formule de la copropriété est
effectivement géniale en ce qui concerne le développement urbain, elle
est aussi incomprise par un grand nombre de copropriétaires. En effet,
explique-t-il, les gens considèrent souvent les frais de copropriété
comme une forme de taxation et adoptent une approche minimaliste envers
les frais d’entretien du bâtiment. Ils refuseront même une augmentation
des frais de copropriété supérieure à l’indexation des loyers.
Genèse d’un phénomène
Deux pour cent du parc immobilier de copropriétés, en France, sont
constitués de copropriétés en difficulté, indique Me Joli-Cœur. La
détérioration du tissu social, spécifie-t-il, a amorcé le phénomène des
copropriétés en difficulté. Les copropriétés sont vendues à rabais à une
clientèle qui n’a souvent pas les moyens d’assurer l’entretien du
bâtiment et qui ne possède pas la compréhension de l’utilité des frais
de copropriété. ll en résulte que les gens ne paient plus ces frais et
que les immeubles se détériorent. “Il n’y a plus de services qui soient
donnés, les ascenseurs ne fonctionnent plus, les fenêtres sont
fracassées sans être remplacées: j’en ai vu de ces immeubles, en
France”, témoigne Me Joli-Cœur. Il semblerait même, a-t-il appris, que
les émeutes de la banlieue parisienne, en 2005, aient pris origine dans
ces copropriétés.
Me Joli-Cœur signale l’exemple d’une copropriété en banlieue parisienne
“qui s’est retrouvée enclavée par l’absence d’infrastructures routières
ainsi que par la faiblesse du réseau de transport en commun. L’abandon
de projets a rendu difficile tout développement économique et de
l’emploi dans la commune et a entraîné cette copropriété dans un
processus de dégradation irréversible. Résultat: les 509 logements de
cette copropriété vont être démolis.
Et la situation ne se vit pas qu’en France. En plein cœur du vieux
quartier de Boston, soulève Me Joli-Cœur, des copropriétés sont
maintenant devenues de véritables taudis, pour des raisons semblables.
20 ans d’usure
En sommes-nous au même stade, au Québec? Selon Me Joli-Cœur, la réponse
est négative, notamment parce que l’étendue de la copropriété est
moindre qu’en France, mais certains éléments précurseurs permettent
d’entrevoir que la problématique pourrait se pointer d’une façon aussi
catastrophique dans la province. Les immeubles les plus préoccupants,
selon Me Joli-Cœur, sont ceux qui ont une vingtaine d’années d’existence
et qui n’ont pas été entretenus. “Nous sommes témoins de cas où la
dégradation est telle que les assureurs limitent la couverture
d’assurance de l’immeuble ou, pire encore, se sont retirés du risque et
n’assurent plus l’immeuble”, signale Me Joli-Cœur dans un ouvrage qu’il
consacre au sujet.
L’un des symptômes de ces copropriétés est la mauvaise qualité de
construction. En effet, indique Me Joli-Cœur, il n’y a pas, au Québec,
de mesures de contrôle obligatoires lorsque les immeubles sont
construits, comme une obligation de surveillance du chantier, par
exemple. Les normes de sécurité ne sont pas vérifiées.
Un autre des symptômes notés par Me Joli-Cœur est la solvabilité des
entrepreneurs: au Québec, on ne demande que 20 000$ aux entrepreneurs
généraux. Cette somme, ajoute Me Joli-Cœur, s’avère plutôt “symbolique
par rapport à l’importance des enjeux économiques entourant la
construction d’immeubles de grande importance”.
Le rôle de l’État
Me Joli-Cœur trouve préoccupant que l’accent soit mis sur l’aspect
curatif de la situation plutôt que sur le côté préventif. Il croit donc
qu’il est essentiel d’interpeller l’État sur la nécessité d’agir
rapidement. Le gouvernement français a tardé à mettre en place des
mesures parce qu’il était difficile de justifier que des deniers publics
servent à financer des immeubles privés. Finalement, c’est plus de 100
millions d’euros des fonds publics qui ont été investis pour mettre à
niveau les copropriétés en difficulté.
Certaines mesures peuvent et doivent être prises. En France,
mentionne-t-il, “les assureurs imposent des contrôles ponctuels sur le
processus de construction de l’immeuble avant, pendant et après
l’édification de l’ouvrage” et il est obligatoire d’avoir un syndic de
copropriété. Les actions qui peuvent être prises, note Me Joli-Coeur,
sont notamment l’adoption d’une législation encadrant la construction et
la gestion des copropriétés et l’éducation du public sur les obligations
relatives à l’achat d’une copropriété.
Mieux vaut prévenir
Par exemple, l’obligation de créer un fonds de prévoyance, comme
prescrit par le Code civil du Québec, bien que visant un objectif
louable de faire face aux travaux futurs, est généralement incomprise
par les copropriétaires. De plus, le montant (au moins 5% de la
participation aux charges communes) s’avère insuffisant, selon Me
Joli-Cœur, de sorte que c’est généralement la deuxième ou troisième
génération de copropriétaires qui fera les frais de l’inaction des
premiers occupants. Il cite comme exemple un immeuble en copropriété
ayant fait l’objet d’un reportage à l’automne 2006, à l’émission La
Facture.
Dans cette situation, l’immeuble, construit au début des années 1980,
avait des problèmes d’infiltration d’eau. Les travaux de réparation
étaient de l’ordre de huit millions de dollars, alors que le fonds de
prévoyance ne contenait que 200 000$. Les frais de condo des
copropriétaires ont plus que doublé pour assumer les travaux!
Il est donc important de donner des outils aux nouveaux copropriétaires
afin qu’ils puissent prendre une décision éclairée lors de leur achat.
Après tout, croit Me Joli-Cœur, “il n’y a rien de plus important pour un
être humain que le toit ne lui tombe pas sur la tête!”
