Hypothèque légale et honoraires extrajudiciaires:
UN JUGE SOUSTRAIT LES SYNDICATS DE COPROPRIÉTÉ DE L’APPLICATION DE LA
CLAUSE NONOBSTANT DE L’ARTICLE 2762 DU CODE CIVIL DU QUÉBEC
Élie Boridy, administrateur, Syndicat des copropriétaires du 995 Muir
Arrondissement Saint-Laurent, Montréal
Un récent jugement (*) de la Cour Supérieure du Québec, daté du 9
décembre 2009, fournit une toute nouvelle interprétation de l’article
2762 du Code civil du Québec, et cette interprétation est nettement en
faveur des syndicats de copropriété qui sont aux prises avec des
copropriétaires qui ne paient pas leurs charges communes et dont les
unités font l’objet d’une hypothèque légale.
L’article 2762 du Code civil du Québec stipule en effet que :
«Le créancier qui a donné un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire
n'a le droit d'exiger du débiteur aucune indemnité autre que les
intérêts échus et les frais engagés.
Nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les
honoraires extrajudiciaires dus par le créancier pour des services
professionnels qu'il a requis pour recouvrer le capital et les intérêts
garantis par l'hypothèque ou pour conserver le bien grevé.»
Selon le juge, la clause nonobstant qui figure dans le deuxième
paragraphe de cet article ne peut s’appliquer à la copropriété divise.
Par conséquent, les syndicats de copropriété pourront désormais réclamer
les frais d’avocat dans le cadre de l’inscription et l’exécution d’une
hypothèque légale.
Il est intéressant d’examiner le raisonnement du juge qui fait une nette
distinction entre une hypothèque légale inscrite par un syndicat de
copropriété pour récupérer des charges communes impayées et une
hypothèque conventionnelle sur un bien immobilier dont le but est de
garantir une avance consentie par un prêteur (l’hypothèque d’une
propriété contractée auprès d’une banque par exemple).
«La créance du Syndicat est protégée par une hypothèque légale (2729
C.c.Q); hors cette disposition législative, le Syndicat n'aurait aucun
droit de gage sur l'immeuble du copropriétaire en défaut, son seul
droit, étant un recours personnel. On constate donc que cette hypothèque
est différente par sa nature de ce qui est généralement appelée une
hypothèque, soit un droit de gage consenti par convention entre prêteur
et emprunteur, par exemple.
Autre différence, les frais que le Syndicat engage pour protéger sa
créance diffèrent de ceux du prêteur qui a garanti son prêt par une
hypothèque. Le Syndicat est constitué pour voir à "la conservation de
l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la
sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété ainsi
que toutes les opérations d'intérêt commun." (1039 C.c.Q.).
L'hypothèque légale du Syndicat vise donc cette finalité et non la
protection d'une créance conventionnelle appartenant à une seule
personne.
Sans ce droit d'exception, le Syndicat pourrait difficilement voir à la
conservation de l'immeuble et aux intérêts des copropriétaires.
Au surplus, et au contraire du créancier hypothécaire conventionnel, le
Syndicat n'a pas eu le choix de son débiteur. Il se retrouve créancier
d'un mauvais payeur qu'il est obligé de subir au contraire du prêteur
hypothécaire qui a eu le loisir de décider s'il voulait s'engager dans
une relation d'affaires avec l'emprunteur.
Considérer ces deux créances de la même façon crée une injustice pour
les autres copropriétaires qui doivent supporter les dépenses que le
mauvais payeur leur impose. Mauvais payeur qui s'est imposé à eux mais
qui en devenant copropriétaire s'est engagé à assumer les honoraires
qu'on lui réclame aujourd'hui par le biais de la déclaration de
copropriété et la transaction.»
Certains juristes (**) estiment que, dans cette affaire, le juge a erré
avec son interprétation de l’article 2762 du Code civil et que ce
jugement ne ferait pas jurisprudence et ne résisterait pas à un appel.
Nous estimons, au contraire, que ce jugement découle du simple bon sens
et ne fait que rendre justice aux administrateurs de syndicats de
copropriété et aux copropriétaires bons payeurs. Ces derniers font
souvent face à des copropriétaires délinquants qui entraînent malgré eux
les syndicats dans des dépenses extrajudiciaires aussi inutiles
qu’irrécupérables.
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(*) Syndicat des copropriétaires de l’Elgin c. Al-Shawa, 2009-12-09,
2009, QCCS 5700 (dossier 500-17-033567-069)
(**) Voir Le bulletin de la copropriété plus au Québec, printemps 2010,
124ième numéro
