INFILTRATIONS D’EAU: INJONCTION CONTRE UN SYNDICAT
Pierre-G. Champagne, LL.M (avocat, De Grandpré Joli-Cœur, s.e.n.c.)
L’obligation du Syndicat d’entretenir les parties communes, plus
particulièrement les parties communes à usage restreint, a fait couler
beaucoup d’encre depuis la réforme de 1994. Souvent, les administrateurs
se font tirer l’oreille lorsque des copropriétaires réclament
l’exécution de certains travaux majeurs, soit un balcon sérieusement
endommagé ou, comme c’était le cas dans l’affaire MARCHAND, pour une
verrière qui est la source constante d’infiltration d’eau (1).
Le couple Marchand est propriétaire d’une unité de copropriété située au
quinzième étage d’un immeuble situé à Laval. L’ensemble immobilier
comporte 88 unités et il s’agit d’un ensemble luxueux, qui prône le
confort, la quiétude et la sécurité de ses occupants.
Des infiltrations d’eau font leur apparition en 2003 et en 2004,
s’aggravent avec le temps et, dans une certaine mesure par des travaux
bâclés effectués par les entrepreneurs engagés par le Syndicat. L’eau
semble s’infiltrer soit par le toit d’une verrière ou par le mur y
adjacent. Ladite verrière constitue une pièce d’habitation à l’année,
ouverte sur environ 17 pieds et qui donne ouverture au salon et à la
cuisine.
Les procédures judiciaires sont instituées par les copropriétaires en
2004. Les Marchand requièrent l’émission d’une injonction afin que le
Syndicat, qui en a d’ailleurs l’obligation selon, entre autre, les
articles 1039 et 1077 C.c.Q. (2), fasse exécuter les travaux requis pour
que cessent les infiltrations d’eau.
Depuis au moins avril 2004, le Syndicat défendeur, par l’entremise de
son expert, qui semble porter plusieurs chapeaux dans le dossier, fait
des tests pour trouver la source des infiltrations d’eau dans le condo
des Marchand. Le plus grand reproche que le Juge fait au Syndicat et à
ses administrateurs, est leur inaction.
Selon le Syndicat et leurs administrateurs, qui sont d’ailleurs
poursuivis personnellement dans cette affaire, le Syndicat fait ce qu’il
«peut» et agit à l’égard des demandeurs «comme il agirait à l’égard de
tous les autres copropriétaires», ni plus, ni moins. Erreur, de dire le
Juge Auclair. Il n’est pas suffisant de «traiter» des copropriétaires
qui subissent des dégâts d’eau de façon constante, comme si cela
constituait un trouble normal dans une copropriété de luxe.
À 3 ou 4 reprises, certains travaux, dont des travaux majeurs à la
verrière elle-même, sont effectués par les entrepreneurs du Syndicat,
sans aucun succès.
La situation va de mal en pis et en octobre 2005, de guerre lasse,
découragés et anxieux, les Marchand décident de forcer le Syndicat à
faire les travaux requis en instituant une procédure d’injonction
interlocutoire. Il s’agit ici d’une mesure d’urgence qui vise à forcer
le Syndicat à effectuer les travaux requis et ce, avant que la cause
soit entendue à son mérite, puisque le temps requis sera beaucoup trop
long, vu les circonstances.
Tout au cours des procédures judiciaires, qui avaient débuté en 2004, la
tension entre les parties n’a pas cessé de monter. À un point tel que
les administrateurs, poursuivis personnellement pour leur inaction,
avaient décidé à leur tour de poursuivre les demandeurs en
dommages-intérêts, plaidant que ces derniers étaient des individus
égocentristes, revendicateurs, qui exagéraient l’importance des
problèmes subis.
Alors qu’en octobre 2005, les demandeurs ramassaient quelque 12 litres
d’eau dans des récipients, dont un gros bac fourni par le concierge de
l’immeuble, une administratrice du syndicat défendeur allait même
jusqu’à blâmer les demandeurs d’intolérance, d’incompréhension,
d’impatience et d’égocentrisme. C’en était trop pour le Juge Auclair et
ce dernier décide donc, vu la preuve accablante, d’accorder
l’injonction.
Le Juge, à bon droit, mentionne que le Syndicat défendeur, leurs
administrateurs et même leur expert oublient leur obligation de résultat
qui est de fournir un immeuble sans infiltration d’eau. On ne parlait
pas ici de quelques gouttelettes, mais plutôt de quantité
impressionnante d’eau recueillie entre le moment de l’institution de la
procédure d’injonction interlocutoire et le jugement du 4 novembre 2005.
Les conclusions du Juge
Voyant le manque de diligence du syndicat et de ses administrateurs, le
Juge Auclair accorde l’injonction, et nomme à titre d’expert
l’architecte retenu par les demandeurs copropriétaires, ordonnant de
surcroît au Syndicat d’effectuer tous les travaux requis sous sa
supervision. Il s'agit de la première cause où un copropriétaire a pu
forcer un Syndicat à effectuer des travaux concernant l’enveloppe du
bâtiment, tout en retenant lui-même les services du professionnel qui
sera en charge de la surveillance des travaux. Vu les circonstances
particulièrement pénibles et aggravantes pour le Syndicat dans cette
affaire, il est normal que le Juge ait ainsi conclu.
La morale de l’histoire
Trop d’administrateurs font fi des obligations d’entretien qui incombent
au Syndicat de copropriété, quant à toute l’enveloppe du bâtiment. Cette
obligation s’applique, généralement, quant à toutes les parties communes
de l’immeuble, incluant les parties communes à usage restreint comme les
balcons, verrières, et autres espaces communs.
Administrateurs et gestionnaires, soyez aux aguets. Il est important
pour vous de bien comprendre la nature et le degré de vos
responsabilités lorsqu’il s’agit de l’entretien du bâtiment, de son
enveloppe, et ce toujours dans l’intérêt de tous les copropriétaires.
L’obligation d’entretien est élevée et importante. Il y va du maintien
pour les copropriétaires de la valeur de leur investissement, et cette
obligation devrait être prise au sérieux par tous les administrateurs et
gestionnaires de copropriétés.
À défaut, tous risquent d’engloutir des sommes faramineuses en
procédures judiciaires coûteuses et souvent aggravantes pour les
individus concernés.
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1. Marchand c. Syndicat des copropriétaires Le Presqu’Ile 600, Ghislaine
Langlois et Camille Houle, (C.S.) 4 novembre 2005, citée sous EYB
2005-97756, Juge Claude Auclair, J.C.S.
2. C.c.Q.: Code civil du Québec .
(Cet article a été publié dans CondoLegal.com )
