INSPECTION DU BÂTIMENT, CARNET D’ENTRETIEN ET CERTIFICAT D’ÉTAT DE
L’IMMEUBLE
(Extrait du livre «Le Condo: Tout ce qu’il faut savoir», par André
Benoît, spécialiste de la gestion des copropriétés, et Yves Joli-Cœur et
Yves Papineau, avocats en droit de la copropriété)
Outre l’aspect strictement financier de la gestion d’un immeuble, les
membres du nouveau conseil d’administration du syndicat (qui succèdent
au promoteur et aux membres désignés par lui) se doivent de connaître,
dès le départ, la situation physique des composantes de l’immeuble.
Un mandat doit donc être confié à un architecte, un ingénieur ou un
technologue en bâtiment, afin de procéder à une évaluation complète de
l’immeuble et de soumettre un certificat de l’état de l’immeuble.
Cette analyse comporte deux objectifs importants.
1- La conformité
S’assurer que l’immeuble a été construit en conformité avec les codes de
construction du bâtiment, la règlementation municipale et les règles de
l’art. Cet exercice permettra, de ce fait, de découvrir les vices
cachés, vices de construction ou de conception qui relèvent de la
responsabilité du promoteur et de son équipe d’entrepreneurs, ingénieurs
et architectes. Ainsi muni de l’expertise de son propre professionnel,
le syndicat peut rencontrer le promoteur et lui demander de corriger les
déficiences constatées
Cette démarche permet de reconnaître la performance d’un promoteur qui
réalise un travail de qualité. En effet, il arrive assez fréquemment que
cet exercice ne démontre que quelques déficiences mineures, que
l’entrepreneur s’empresse de corriger à la satisfaction de tous.
Par contre, advenant le refus du promoteur d’y donner suite, le dossier
sera prêt à supporter toute réclamation de garanties ou poursuite contre
le promoteur. L’architecte, l’ingénieur ou le technologue retenu par le
syndicat devient alors le témoin expert du syndicat.
2- La planification de l’entretien de l’immeuble
Après son inspection de l’immeuble, l’architecte, l’ingénieur ou le
technologue est en mesure de produire, par la même occasion, un
«certificat d’état de l’immeuble». Il s’agit d’un document qui identifie
les différentes parties communes de l’immeuble assujetties au fonds de
prévoyance.
Il indique la durée de vie estimée des différentes composantes de
l’immeuble et en détermine l’échéance, en plus de fournir diverses
recommandations sur les méthodes d’entretien.
Cette démarche permet au conseil d’administration de démarrer son
programme d’entretien préventif, facilite la préparation du budget et la
détermination des montants à verser au fonds de prévoyance, en plus de
déterminer avec plus de précision et de crédibilité les contributions
des copropriétaires aux charges communes.
Le programme d’entretien est consigné au «carnet d’entretien», qui
consiste en un système de gestion ayant pour objet la tenue à jour de
l’inventaire des composantes de l’immeuble, ainsi que l’historique des
actions entreprises pour chacun des éléments inscrits.
Le carnet d’entretien fait partie intégrante du registre de la
copropriété. C’est à partir du carnet d’entretien que les
administrateurs ou le gérant planifieront les travaux d’entretien à
réaliser en vue d’assurer la conservation de l’immeuble.
L’expérience nous démontre que lorsque les syndicats procèdent avec
diligence à l’analyse de l’état de l’immeuble, après la perte de
contrôle du promoteur, les coûts d’expertise représentent généralement
un investissement très rentable.
Toutefois, il peut arriver que le promoteur manifeste de la résistance,
lorsqu’il voit ainsi intervenir le syndicat. Certains (promoteurs)
avancent alors que l’immeuble est parfait, puisqu’il a été inspecté par
leurs propres ingénieurs et architectes. Si tel est le cas, ces derniers
ne devraient donc pas s’inquiéter outre mesure. D’autres promoteurs vont
plutôt s’empresser de répandre, parmi les copropriétaires, le message
que les nouveaux administrateurs dépensent inutilement leur argent.
Les syndicats qui démontrent une détermination à bien faire ce travail,
démarrent généralement leur gestion sur une base solide. Souvent, ces
syndicats obtiendront la correction des déficiences sans même devoir
entreprendre des recours judiciaires. Certains vont même obtenir du
promoteur la reprise ou la réalisation de travaux correctifs d’une
valeur appréciable, qui seraient passés sous silence sans cette approche
structurée.
Sans une démarche sérieuse et réalisée à temps, les travaux seront
simplement reportés à plus tard, le promoteur ne sera plus présent ou
peut-être même ne sera-t-il plus en affaires. Les garanties risquent
d’expirer. En fin de compte, la facture devra alors être absorbée par
les copropriétaires et la responsabilité des administrateurs pourrait
être mise en cause.
La conservation du capital immobilier des copropriétaires constitue
toujours l’objectif à atteindre.
