L'ASSURANCE CONDO SE DIRIGE VERS UNE CRISE
RGCQ (Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec)
Les compagnies d’assurance sont devenues méfiantes à l’égard des
syndicats de copropriétaires. Il n’en reste qu’une poignée à leur
consentir des produits couvrant leur immeuble, en raison des dégâts
d’eau récurrents dont ils font l’objet, et qui auraient pu être évités
bien souvent. Ce désintérêt des assureurs à la copropriété est aussi
généré par les changements climatiques, et par le fait de constructions
d’immeubles mal construits, voire mal conçus.
Les chauffe-eau, les lave-linge, les lave-vaisselle et les
réfrigérateurs qui coulent sont légions en copropriété. Ils provoquent
des dégâts d’eau qui rebutent un nombre grandissant d’assureurs.
L’étanchéité déficiente des façades d’immeubles de piètre qualité ou mal
entretenues, ainsi que l’installation non conforme des systèmes de
tuyauterie, les a également rendus très frileux.
Le RGCQ est préoccupé par ce retrait massif des compagnies d’assurance,
au point d’avoir créé, tout récemment, une cellule de crise pour faire
le point sur la situation. L’objectif de cette cellule vise à
interpeller le Bureau d’assurance du Canada (BAC) et la Chambre
de l’assurance de dommages (Chad), question de jeter les bases d’une
politique de gestion des risques, dont le but ultime vise à limiter les
états de sinistralité en copropriété.
«Il faudra renverser cette tendance au désistement des assureurs,
autrement, la valeur marchande des condos va chuter dramatiquement, ce
qui provoquera le chaos et une situation de crise majeure en
copropriété. Qui voudra acheter un appartement dans un immeuble qui
n’est pas assuré, ou dans un autre où le coût des primes et des
franchises est exorbitant?», se demande Yves Joli-Coeur, secrétaire
général du RGCQ et auteur du livre l’Assurance condo Tout ce qu’il faut
savoir, publié aux éditions Wilson & Lafleur.
Forcer la main des assureurs
«Tôt ou tard, les assureurs devront couvrir l’ensemble des copropriétés
québécoises, comme ils sont tenus de le faire à l’égard des conducteurs
de véhicules», pense Yves Joli-Coeur. L’obligation d’assurance imposée
aux assureurs aurait des conséquences bénéfiques, en ce sens qu’elle les
inciterait à exiger des preuves démontrant qu’un immeuble est en bon
état. Les syndicats de copropriétaires négligents n’auraient dès lors
plus le choix; ils devraient impérativement se prendre en main.
Il faut savoir que sur le plan légal, l’assurance condo nage en plein
paradoxe : les copropriétés ont l’obligation de souscrire une assurance,
mais les assureurs ne sont pas tenus par la loi de la leur offrir. Pour
l’heure, les franchises qui s’élèvent à 25 000$, 50 000$, 100 000$ voire
250 000$ sont de plus en plus fréquentes. Aussi bien dire qu’en cas de
sinistre, ces montants d’argent prohibitifs équivalent bien souvent à
une absence de couverture.
Éviter l’apocalypse
Cette dérive de l’assurance en copropriété ne pourra être endiguée
qu’avec la prévention. «Il faudra que les syndicats de copropriétaires
instaurent des programmes d’entretien dans leur immeuble, lesquels
devront être assortis de mesures visant à minimiser les sinistres, dont
les dégâts d’eau et les incendies font partie», d’ajouterYves
Joli-Coeur. Cela aura comme effet de rassurer un assureur, qui pourra
dès lors considérer que le risque assurable d’une copropriété est
acceptable.
Malheureusement, bon nombre d’administrateurs n’ont pas les
connaissances requises pour bien assumer leurs tâches, seule façon
d’assurer la pérennité du patrimoine bâti en copropriété.
