COPROPRIÉTÉ: LE FONDEMENT LÉGAL DE L’INTERDICTION DES BBQ
SUR LES BALCONS ET LES TERRASSES
Élie Boridy, administrateur, Syndicat des copropriétaires du 995 Muir
Arrondissement Saint-Laurent, Montréal
Les règlements de tout immeuble en copropriété sont consignés dans la
Déclaration de copropriété, un document notarié qui porte la signature
des copropriétaires et auquel ces derniers sont légalement liés. Nos
règlements, comme ceux de tous les immeubles semblables au nôtre,
interdisent formellement toute cuisson sur les balcons et/ou patios
attenant aux parties privatives. (Article 75 de la Déclaration de
copropriété).
Il y a un fondement légal à cette interdiction. Dans la section
suivante, nous avons compilé les lois, codes et règlements pertinents en
vigueur au Québec et dans l’Arrondissement Saint-Laurent ainsi que les
articles appropriés de notre Déclaration de copropriété. Ce document
devrait nous convaincre à la fois du danger que nous courons en vivant
avec des bouteilles de propane autour de nous, et de la base légale de
notre règlement sur les BBQ.
Certains copropriétaires allèguent qu’ils n’avaient pas été avisés de
l’existence de ce règlement lors de l’achat de leur unité ou que le
promoteur (ou son représentant) leur avait «promis» que les BBQ seraient
«tolérés». On le sait, nul ne peut invoquer l’ignorance pour justifier
un acte interdit par la Loi. En signant les documents d’achat chez le
notaire, tout copropriétaire est réputé avoir pris connaissance de la
Déclaration de copropriété et avoir accepté de s’y conformer.
Quant aux affirmations et les promesses verbales du promoteur ou de ses
représentants, elles ont déjà été réfutées dans une cause faisant
jurisprudence dans les tribunaux du Québec. Cette cause opposait un
syndicat de copropriétaires à un copropriétaire à qui le promoteur avait
fait une promesse contrevenant à la Déclaration de copropriété (Jugement
rendu par le juge Jean-Pierre Sénécal dans le dossier Syndicat des
copropriétaires Estuaire I enr. c. Royal Asselin - dossier #
505-05005833-998, 9 janvier 2003).
Dans son jugement, le juge déclare en substance que le promoteur est lié
par les dispositions de la Déclaration de copropriété et ne peut, à sa
guise, accorder aux acheteurs d’une unité des permissions contraires à
celle-ci. Le promoteur, comme tout autre, affirme le juge, doit
respecter la Déclaration de copropriété.
Afin de dissiper tout malentendu au sujet de l'interdiction des BBQ dans
notre immeuble et à la demande du Syndicat, le promoteur a adressé une
mise au point aux copropriétaires, le 14 novembre 2005 dans laquelle il
spécifie clairement:
«Lors de l’achat de vos condos, certains d’entre vous se seraient fait
dire que les BBQ seraient tolérés alors que d’autres auraient été
assurés que les BBQ seraient interdits.
Je tiens à dissiper tout malentendu en précisant que seuls votre
Déclaration de copropriété et les autres documents légaux qui vous ont
été remis par le notaire spécifient les règlements de l’immeuble et les
conditions d’achat de vos unités. L’article 75 de votre Déclaration de
copropriété stipule clairement qu’il est interdit de faire de la cuisson
sur les balcons et patios de l’immeuble, en stricte conformité avec les
différentes législations en vigueur dans l’Arrondissement St-Laurent.»
L’interdiction des BBQ sur les balcons de tout immeuble résidentiel de
deux étages et plus repose sur l’obligation d’assurer la sécurité des
personnes qui y résident car les BBQ impliquent l’utilisation, la
manipulation et l’entreposage de bouteilles de propane, un combustible
dangereux et sévèrement règlementé. L’interdiction découle d'une logique
simple selon laquelle l’irresponsabilité ou la négligence d’un individu
qui habite une maison unifamiliale n’engage que lui, alors que dans une
habitation multifamiliale c’est tout le voisinage qui en est affecté.
Certains copropriétaires prétendent ou se sont fait dire par le
promoteur (ou son représentant) que l'assemblée des copropriétaires
pourrait éventuellement amender le règlement interdisant les BBQ sur les
balcons et patios par un simple vote majoritaire. Même s’il était
unanime, un tel vote serait illégal car il contreviendrait à toutes les
législations en vigueur (voir la section suivante). Il engagerait ainsi
la responsabilité du Syndicat qui aurait manqué à ses devoirs et à ses
obligations et se serait placé dans une situation illégale.
Un autre argument est souvent avancé: puisque les BBQ sont «tolérés»
dans quelques immeubles autour de nous, nous pourrions en faire de même.
Le fait qu’un voisin pose un geste illégal qui semble être toléré ne
nous confère pas le droit de poser le même geste. Par ailleurs, un
copropriétaire qui ne se plaint pas officiellement de la présence d’un
BBQ sur le balcon d’un voisin ne veut pas nécessairement dire qu’il la
«tolère». Cela pourrait simplement dire que ce copropriétaire voudrait
éviter les querelles et les chicanes de voisins. Non seulement les
bouteilles de propane constituent en elles-mêmes un risque d’explosion,
mais en cas d'incendie à l'intérieur d'un appartement, la chaleur
générée pourraient transformer ces bouteilles en véritables bombes à
retardement.
Les considérations financières sont aussi à considérer. Songeons aux
augmentations des primes d’assurances individuelles et collectives qui
pourraient découler de l’explosion d’une bouteille de propane et des
poursuites légales qui s’ensuivraient.
Enfin, comme alternative au BBQ au gaz propane, on serait tenter de
suggérer l’utilisation d’un BBQ électrique, relativement plus
sécuritaire. Mais le BBQ électrique produit, tout comme le BBQ au gaz
propane, de la fumée et des odeurs incommodantes. Là encore, la
proximité des parties privatives rend cette utilisation illégale car
elle contrevient au règlement municipal sur les nuisances.
Mais au delà de toutes les considérations précédentes, c'est le civisme
et l'article 1063 du Code civil du Québec qui devraient guider le
comportement de tout copropriétaire:
«Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement
de sa partie privative et des parties communes, à la condition de
respecter les règlements de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux
droits des autres propriétaires ni à la destination de l’immeuble.»
LOIS, RÈGLEMENTS ET CODES RÉGISSANT LES MATIÈRES DANGEREUSES ET LA
SÉCURITÉ DES PERSONNES
La compilation présentée ci-dessous a été faite pour informer les
copropriétaires du 995 Muir des lois et règlements en vigueur ainsi que
du danger d’utiliser, de manipuler ou d’entreposer des matières
dangereuses comme le gaz propane dans les habitations multifamiliales.
Déclaration de copropriété du 995 Muir
Article 75: Aucune cuisson, sous quelque forme que ce soit, ne sera faite sur le balcon et/ou patio
attenant à une partie privative.
Article 75 : Chaque copropriétaire dont l’appartement comporte un balcon
et/ou patio … devra éliminer tout contenu qui pourrait constituer une
nuisance ou amener une augmentation des primes d’assurance-incendie.
Article 73.12: Les activités des copropriétaires et des occupants ainsi
que leurs effets et accessoires ne devront jamais donner lieu à une
augmentation de primes d’assurance ni à aucune augmentation de risque
vis-à-vis les autres copropriétaires. Aucune partie de l’immeuble ne
pourra être utilisée par quiconque à des fins qui pourraient entraîner
l’annulation de l’une quelconque des polices d’assurance.
Article 74.8: Il ne devra être introduit dans l’immeuble aucune matière
dangereuse …
Code National CSA-B149.2 portant sur l’emmagasinage et la manipulation
du propane
Article 5.7.1: Excepté là où ce Code le permet, les bouteilles de
propane doivent être installées sur un socle solide, de niveau et
imperméable, reposant sur une surface bien tassée, au niveau du sol et
comporter des tuyaux de raccordement souples pour protéger les tuyaux et
les tubes contre tout tassement possible.
Cet article interdit
clairement l’installation de bouteilles de propane au-dessus du niveau
du sol et par conséquent sur les balcons.
Article 5.7.2: Excepté là où ce Code le permet, une bouteille de propane
doit être installée à l’extérieur d’un bâtiment, à au moins 3 pieds
d’une ouverture dans le bâtiment (porte ou fenêtre) quand celle-ci est
au-dessous de la soupape de décharge de la bouteille, et à au moins 10
pieds d’une source d’inflammation et d’une bouche d’air.
Selon ce Code, les sources d’inflammation comprennent une température de
50 degrés et plus, un interrupteur, une prise électrique, un téléphone
cellulaire, de l’électricité statique, une flamme, une cigarette…
Cette seule exigence du Code de sécurité a amené un inspecteur de la
Régie du bâtiment à forcer un copropriétaire récalcitrant de notre
immeuble à retirer son BBQ de son balcon, en 2005. En fait, aucun des
balcons ou patios du 995 Muir ne respecte cet article du Code National
CSA-B149.2.
Article 5.5.1.2: Excepté là où ce Code le permet, une bouteille de
propane ne peut être entreposée ou utilisée à l’intérieur d’une
structure.
Code de sécurité de la Régie du bâtiment du Québec, L.R.Q., c. B-1.1, r.
0.01.01.1
Article 52: L'utilisation, l'entreposage et la distribution du propane
dans des récipients doivent s'effectuer conformément aux dispositions du
Code sur l'emmagasinage et la manipulation du propane, CSA-B149.2.
Article 53: Toutes les bouteilles entreposées, qu'elles soient pleines
ou vides, sont considérées remplies au taux de remplissage maximal
permis.
Code national de prévention des incendies du Canada
Article 4.2.4.4: Il est interdit de stocker des liquides inflammables ou
des liquides combustibles sur des balcons extérieurs d’un bâtiment
servant d’habitation.
Article 2.1.2.2: Il est interdit d’exercer dans un bâtiment des
activités dangereuses et non prévues lors de la conception, à moins que
des dispositions soient prises pour réduire les risques …
Règlement sur la sécurité dans les édifices publics, R. Q. c. S-3, r.4
Article 45: Dans tout édifice, les quantités entreposées de substances
dangereuses, explosives, inflammables ou toxiques, doivent être limitées
à celles requises pour l'entretien de l'édifice et l'opération de son
équipement et aux besoins requis en fonction de sa destination.
L'entreposage, la manipulation et l'utilisation des substances
dangereuses permises dans un édifice public doivent être faits
conformément au Code national de prévention des incendies du Canada.
Règlement 1115 sur la prévention des incendies de l’Arrondissement
Saint-Laurent
Article 2: Le Code national de prévention des incendies du Canada… et
ses modifications et ajouts…
constituent le règlement sur la prévention
en vigueur dans les limites de la Ville.
Loi sur la sécurité incendie du Québec, L. R. Q., chapitre S-3.4
Article 4: Toute personne doit veiller à supprimer ou réduire les
risques d'incendie en faisant preuve de prévoyance et de prudence à cet
égard.
Loi sur la sécurité dans les édifices publics du Québec, L. R. Q.,
chapitre S-3
Article 12: Les édifices publics (incluant les édifices à condominiums),
ainsi que tous les meubles et immeubles qui en dépendent, doivent être
installés et entretenus de telle sorte que la vie des personnes qui y
résident ou y ont accès soit efficacement protégée contre les accidents.
