Manoir IV
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Saint-Laurent, Québec, Canada H4L 5B5

ASSURANCES: L’EXEMPLE FRÉQUENT D’UN DÉGÂT D’EAU
(Texte tiré et adapté du Manuel de gestion de copropriété divise au Québec, par Marie Trudel et André M. Benoît)

Le rôle de l’assureur
La compagnie d’assurance n’est pas le propriétaire des biens qu’elle assure et ne peut, à moins d’autorisation du copropriétaire, agir en son nom.
 
La compagnie d’assurance paye l’indemnité au nom du copropriétaire ou du syndicat sous réserve des deux conditions suivantes:

La responsabilité
Qu’un contrat d’assurance couvre un risque ou non, la responsabilité des personnes impliquées subsiste et elles doivent prendre toutes les mesures correctives raisonnables afin de remettre le bien en état le plus rapidement possible.
 
Si les personnes responsables ne passent pas à l’action, en matière de copropriété, l’obligation ultime de la «conservation de l’immeuble» incombe au syndicat qui devra procéder aux réparations à ses frais et, s’il y a lieu, en réclamer les coûts aux personnes responsables. Lorsqu’un événement avec dommages se produit dans une copropriété, il est possible que tous les contrats d’assurance des personnes concernées soient impliqués:

Si le contrat d’assurance détenu par le copropriétaire impliqué couvre le risque, l’assureur assume la perte et les coûts des dommages seront payés par cet assureur, tout en tenant compte du montant de la franchise indiqué au contrat.
 
La personne dont le bien a causé le dommage à autrui n’est pas propriétaire des biens d’autrui et elle n’a aucun droit direct lui permettant de réparer les dommages causés.
 
Le propriétaire des biens endommagés doit seul s’occuper de remettre ses biens en état sous réserve du droit de réclamer le remboursement des montants versés auprès de celui ou de ceux qui sont responsables.
 
Dans le cas d’un déversement d’eau qui cause des dommages aux parties communes ou à d’autres parties privatives voisines, l’assureur de la personne responsable remboursera les coûts en vertu de la clause de la responsabilité civile de l’assuré, son client. Les contrats d’assurance contiennent deux volets: le premier consiste à assurer les coûts de réparation des biens de l’assuré, le deuxième est une couverture de la responsabilité civile de l’assuré, lorsque ce dernier, par son activité cause un préjudice à autrui.
 
Prenons l’exemple d’un lave-vaisselle qui déborde et cause des dommages aux parties communes pour un montant de 4 975 $. La franchise au contrat d’assurance du syndicat est de 2 000 $. Le syndicat, après avoir été autorisé par son assureur, effectue la réparation des parties communes. Sur réception de la facture, l’assureur du syndicat rembourse 2 975 $. Le syndicat transmet une réclamation de 2 000 $ au copropriétaire responsable de l’événement (le propriétaire du lave-vaisselle) qui la retransmet à son assureur. Si ce dernier oppose une fin de non-recevoir, le syndicat soumet le tout à la Cour des petites créances. Il ne s’agit pas d’une réclamation en réparation des dommages, mais d’une réclamation en responsabilité civile. Le syndicat invoque que la personne propriétaire du lave-vaisselle est «tenue, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait... des biens (le lave-vaisselle) qu’elle a sous sa garde» (Art. 1457 C.c.Q.).
 
Des jugements de la Cour des petites créances révèlent qu’en effet l’assureur a été forcé d’indemniser son client afin de payer la franchise du syndicat parce que sa responsabilité civile était engagée. La faute revient au copropriétaire du ou «des biens» à l’origine du dommage; il doit rembourser les coûts des dommages qu’il cause. Le syndicat n’est pas un assureur. Dans une décision de la Cour des petites créances, le juge conclut:

«Il serait d’ailleurs contraire aux règles fondamentales applicables en droit civil que de demander à l’ensemble des copropriétaires d’assumer la perte résultant directement de la faute de l’un d’entre eux».
 
Dans notre exemple, le montant de la franchise de 2 000 $ ne doit pas être considéré dans l’application de l’entente de renonciation à subrogation entre assureurs en matière de réparation des dommages. Seul le montant de 2975 $ payé par l’assureur du syndicat est assujetti à cette clause. Le but de cette entente entre assureurs est à l’effet que chacun d’eux paye les dommages couverts au contrat d’assurance sans égard à la responsabilité des assurés en cause.
 
Lorsque plusieurs copropriétaires subissent des dommages résultant directement de la faute de l’un d’entre eux, il arrive parfois que les compagnies d’assurances invoquent une situation de coassurance et offrent de payer la franchise du syndicat proportionnellement au nombre de copropriétaires impliqués lors de l’événement en s’appuyant sur les règles d’une convention du Bureau d’assurance du Canada. L’assureur du copropriétaire fautif offre de payer sa part et demande au syndicat d’obtenir le paiement à parts égales des autres montants auprès des assureurs des autres copropriétaires impliqués.
 
Une décision récente de la Cour des petites créances confirme clairement que le syndicat n’est pas lié par les conventions du Bureau d’assurance du Canada et que si les assureurs veulent s’échanger par convention des montants d’argent entre eux, cela ne concerne pas le syndicat qui a un lien juridique avec son copropriétaire fautif et non pas avec les assureurs des autres copropriétaires impliqués. Il n’est donc pas question pour le syndicat de s’adresser aux assureurs des autres copropriétaires qui ont subi des dommages et qui ne sont pas responsables de la faute à l’origine de l’événement pour réclamer une portion de la franchise payée par le syndicat.
 
Cette réclamation en responsabilité civile pourrait ne pas se limiter exclusivement au montant de la franchise du syndicat. Toutes dépenses encourues par le syndicat et qui ne sont pas couvertes par l’assurance du syndicat doivent être comptabilisées et documentées. Par exemple, les heures supplémentaires payées au concierge pour son travail au moment de l’événement ou si l’événement a entraîné des extra non prévus au contrat de gérance de l’immeuble, ces déboursés incombent au copropriétaire responsable. En somme, pour être équitable, tous les déboursés qui résultent directement de la faute de l’un d’entre eux peuvent être réclamés par le syndicat.
 
En résumé, dans l’exemple d’un dégât d’eau:

Il arrive parfois que l’agent de réclamation de l’assureur du copropriétaire qui a subi des dommages dus à la faute d’un autre copropriétaire cherche à transiger directement avec un membre du conseil d’administration du syndicat ou le gestionnaire/gérant. Il est important de souligner que le lien juridique existe seulement entre le syndicat et le copropriétaire. Il incombe donc au copropriétaire lésé de s’occuper de son dossier de réclamation auprès de sa compagnie d’assurance.
 
L'obligation d'informer l'assureur
En présence d'un événement susceptible de justifier une réclamation auprès de l’assureur du syndicat, il est fréquent que des administrateurs négligent d’informer l’assureur du syndicat.
 
S’il s’agit d’un sinistre grave, il semble acquis que l’on doive informer l’assureur immédiatement. Mais c’est plutôt lorsqu’il y a un doute sur la valeur et les conséquences d’une réclamation, que certains administrateurs craignent l'implication de l'assureur et souhaitent que le problème se solutionne sans l’intervention de ce dernier. Cette négligence est observée fréquemment lorsque la responsabilité civile est impliquée. À titre d’exemple, une personne tombe dans le hall d’entrée et elle envoie un avis au syndicat le tenant responsable de toute complication qui pourrait survenir. Il arrive assez souvent que les administrateurs, convaincus qu’il n’y aura rien de grave, n’en informent pas l’assureur. C’est là une grave erreur. L’assuré doit déclarer à l’assureur tout sinistre de nature à mettre en jeu la garantie. La garantie en question se réfère à la protection mentionnée au contrat d’assurance. Cette déclaration doit se faire dès que l’assuré en a eu connaissance.
 
En copropriété, un administrateur ou le gérant devra informer l’assureur par écrit de tout sinistre qui serait porté à sa connaissance, qu’il y ait réception ou non d’un avis, d’une lettre ou d’une mise en demeure. L’assureur affectera un agent de réclamation qui obtiendra l’information et prendra en charge le dossier au nom de son client, l’assuré. À la demande de l’assureur, l’assuré doit, le plus tôt possible, faire connaître à l’assureur toutes les circonstances entourant le sinistre, y compris sa cause probable, la nature et l’étendue des dommages, l’emplacement du bien, les droits des tiers et les assurances concurrentes; il doit aussi lui fournir les pièces justificatives et attester, sous serment, la véracité de celles-ci. En somme, l’assuré a l’obligation de collaborer entièrement avec son assureur qui prendra en charge toutes les démarches nécessaires pour le compte de son client, selon les dispositions du contrat d’assurance.
 
Par contre lorsque l’assureur n’a pas été ainsi informé et qu’il en a subi un préjudice, il est admis à invoquer, contre l’assuré, toute clause de la police qui prévoit la déchéance du droit à l’indemnisation dans un tel cas. Il y aura un «préjudice» par exemple lorsque le retard par l’assuré à rapporter l’événement privera l’assureur d’avoir accès à d’importantes informations ce qui pourrait entraîner une augmentation du montant de l’indemnité à verser. L’assureur pourrait ainsi être fondé de refuser d’indemniser et l’assuré, c’est-à-dire le syndicat, pourrait être appelé à payer seul.
 
Il n’y a donc aucun risque à prendre de la part des administrateurs. Lors d’un événement susceptible de provoquer une réclamation en vertu d’un contrat d’assurance détenu par le syndicat, il est essentiel d’informer l’assureur le plus tôt possible, même si la situation peut paraître banale à première vue. Si le dossier ne s’avère pas suffisant pour justifier une indemnisation en vertu du contrat d’assurance, les administrateurs auront quand même fait leur travail de façon responsable.