LES COPROPRIÉTAIRES ET LES CHARGES COMMUNES
Me Marie Trudel, avocate André M. Benoit, conseiller en gestion (1)
C'est combien pour les frais de «condo»? Voilà la question que tous
les acheteurs se posent avant de présenter une offre d'achat.
L'immeuble en copropriété divise, qui est sous la juridiction du
syndicat des copropriétaires, est une sorte de société de dépenses. Les
fournisseurs de biens et services sont payés par le syndicat qui, à
partir d'une planification budgétaire annuelle, repartit ces dépenses
entre chacun des copropriétaires. C'est un modèle qui se rapproche du
fonctionnement d'une petite municipalité et qui possède un cadre
juridique propre à la copropriété.
La responsabilité des charges communes
Si l'un des copropriétaires fait défaut d'acquitter ses charges, les
autres copropriétaires ne peuvent être tenus de contribuer davantage, il
s'agit d'une obligation individuelle: «Chacun des copropriétaires
contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction...»(2)
C'est donc à partir de la «fraction» détenue par «chacun des
copropriétaires» que se fera le calcul de la contribution qui assure le
partage équitable «des charges résultant de la copropriété et de
l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance»(3)
Le syndicat n'est pas une institution de crédit. Les membres du conseil
d'administration ne doivent rien négliger pour percevoir à temps de
chacun des copropriétaires «les montants de ses contributions» tels que
«fixés annuellement par le conseil d'administration, après consultation
de l'assemblée des copropriétaires à la date où elles sont exigibles»(4)
et selon les modalités stipulées au règlement d'immeuble. Le syndicat
aura avantage à ne pas tarder avant d'entreprendre des mesures de
perception auprès du copropriétaire en défaut de paiement; le délai de
prescription étant de trois ans. Le syndicat ne pourra plus instituer un
recours devant les tribunaux une fois ce délai écoulé.
II est recommandé d'avoir un règlement d'immeuble qui impose des frais
administratifs raisonnables pour tout paiement en retard des charges
résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi
qu'au fonds de prévoyance. Ainsi, les copropriétaires devront se
discipliner dans leur planification budgétaire et, surtout, ils
recevront clairement le message qu'un retard dans le paiement des frais
communs constitue un emprunt plutôt coûteux.
L’impossibilité pour le syndicat de recouvrer l'ensemble de ses montants
«pour faire face aux charges de la copropriété et de l'exploitation de
l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance»(5)donnerait
lieu à une situation d'iniquité.
L’absence de ces montants réduira la capacité financière de la
copropriété et la perte finira par être absorbée par l'ensemble des
copropriétaires lors d'un budget suivant, ce qui n'est pas le but de la
copropriété.
Les charges communes pour les copropriétaires qui utilisent des parties
communes à usage restreint
«Les parties communes» dites «à usage restreint»(6), sont des parties
communes dont l'usage n'est réservé qu'à un ou des copropriétaires
déterminés. «Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties
communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en
résultent.»(7)
Le texte de loi indique clairement, «contribuent seuls», non pas
«peuvent contribuer.» Ce n'est pas facultatif ou a la discrétion du
syndicat ou de son conseil d'administration. II s'agit d'une disposition
impérative de la loi. Les copropriétaires qui profitent du privilège de
l'usage réservé de parties communes doivent en défrayer les coûts
d'administration et d'entretien. Ce sera cependant facultatif pour les
coûts des réparations majeures et les coûts de remplacement qui
constituent des déboursés assujettis au fonds de prévoyance.
Un budget spécial doit donc être préparé pour chacun des groupes de
parties communes à usage restreint identifiés à la déclaration de
copropriété. II y a des parties communes à usage restreint qui
échapperont à cet exercice, car tous les copropriétaires y ont accès
également. Les portes des appartements en sont un exemple, le syndicat
les prendra en charge dans son budget de dépenses communes. Mais la
situation est différente lorsqu'il s'agit de l'entretien des cheminées
de foyer qui devrait être cotisé à l'unité et non selon la valeur
relative des fractions. II y a aussi parfois les fenêtres, lorsque
certains appartements ont l'avantage d'en avoir beaucoup plus que la
moyenne, les puits de lumières, les stationnements qui ne sont pas des
parties privatives, etc.
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1- Me Marie Trudel et André M. Benoit sont co-auteurs du «Manuel de
gestion d'un syndicat de copropriété divise au Québec.» Ils se sont
inspirés de certains passages de leur manuel pour écrire cet article.
2- Article 1064 C.c.Q.
3- Ibid.
4- Article 1072 C.c.Q. s
5- Article 1071 C.c.Q.
6- Article 10.4) C.c.Q. 7
7- Article 1064
