LES PROMOTEURS D’IMMEUBLES EN COPROPRIÉTÉ ET L’APPÂT DES «PREMIERS
ACHETEURS»
Élie Boridy, 995 Muir, Arrondissement Saint-Laurent, Montréal
(28-03-2015)
Qu’est-ce que les promoteurs d’immeubles en copropriété ne feraient
pas de nos jours pour attirer une jeune clientèle!
Pour ces promoteurs, ces «premiers acheteurs», comme ils les qualifient
parfois avec condescendance, sont une proie facile et intéressante, à en
juger du nombre impressionnant d’appartements à une chambre à coucher et
de «studios», au prix plus abordable, que l’on ne trouvait pas en aussi
grand nombre autrefois.
L’argument le plus persuasif est aussi simple que logique : «pourquoi
louer un appartement alors que vous pouvez devenir propriétaire d’un
appartement neuf pour le prix du loyer, et pour une mise de fonds
minimale?» Un raisonnement convaincant, en effet, surtout pour de jeunes
couples dont les deux membres travaillent. La contribution de chacun aux
versements du prêt hypothécaire serait ainsi plus raisonnable.
Mais les administrateurs de copropriété savent fort bien que
l’incitation des promoteurs à devenir propriétaire auprès de ces jeunes
couples est en fait une fausse représentation. Ils omettent de leur
mentionner les lourdes implications financières de l’achat impulsif et
non éclairé d’une copropriété. En général, ces jeunes couples, en début
de carrière, vivent avec un budget limité qui résiste difficilement aux
perturbations financières comme, par exemple, l’augmentation des taux
d’intérêts hypothécaires.
Outre les versements du prêt hypothécaire, il y a les charges communes à
payer au syndicat de la copropriété, que l’on appelle communément les
«frais de condo». Pour mousser leurs ventes, les promoteurs minimisent
invariablement les versements mensuels des « frais de condo ». Lorsque
le syndicat de copropriété est formé, les copropriétaires ne tardent pas
à se rendre compte que les versements faussement sous-estimés par le
promoteur devraient en réalité être au moins doublés pour permettre au
syndicat de couvrir les dépenses courantes de fonctionnement. Cette
constatation vient toutefois un peu tard car, en général, le promoteur
est déjà parti ou sur le point de partir, ayant vendu toutes les unités
de l’immeuble et les acheteurs sont déjà installés. La situation est
devenue irréversible!
Outre les versements du prêt hypothécaire et les «frais de condo», il y
a aussi les droits de mutation sur lesquels les promoteurs sont en
général muets même si cela représente souvent plusieurs milliers de
dollars. Une autre surprise qui attend les acheteurs non avertis!
Outre les versements du prêt hypothécaire, les «frais de condo» et les
droits de mutation, il y a également les incontournables taxes foncières
et les taxes scolaires. À ce chapitre, le promoteur n’a pas beaucoup de
marge de manœuvre s’il veut bien les dévoiler à l’acheteur éventuel. Un
acheteur éclairé, ce qui n’est en général pas le cas pour de jeunes
acheteurs, sait que ces taxes annuelles sont obtenues approximativement
en divisant par 100 le prix de vente de la propriété. Souvent, pour ne
pas effrayer les acheteurs et peut-être les perdre, le promoteur
mentionne laconiquement que le montant reste à déterminer par la
municipalité. Il veut surtout éviter de les informer qu’il y a une autre
surprise qui les attend … plus tard!
Mais la plus grosse surprise qui attend les «premiers acheteurs»
d’appartements en copropriété est leur contribution au fonds de
prévoyance de l’immeuble choisi. Cette contribution est généralement
comprise dans les charges communes ou les «frais de condo». Les médias
rapportent régulièrement depuis quelques années les difficultés
financières d’immeubles en copropriété qui se sont basés sur le minimum
requis par le Code civil du Québec, soit un montant dérisoire
représentant 5% du budget des dépenses courantes d’opération. Ce montant
est effectivement dérisoire aussi bien pour les copropriétés en rangée
que pour, et surtout, les immeubles en hauteur. Plusieurs études le
confirment, en particulier celle commandée récemment par le Gouvernement
du Québec sur laquelle sera basée vraisemblablement la nouvelle
législation annoncée sur la copropriété au Québec. Ces études
établissent plutôt la contribution collective annuelle des
copropriétaires au fonds de prévoyance des immeubles en hauteur à
environ 1% du coût de reconstruction de l’immeuble. Pour un immeuble
évalué à dix millions de dollars, cette contribution serait de l’ordre
de $100 000! Peu d’immeubles en copropriété consacrent un tel montant à
leur fonds de prévoyance. Si l’on considère un immeuble de dix millions
de dollars de 50 unités, la contribution mensuelle moyenne de chaque
unité au fonds de prévoyance serait de $167. Dans certains immeubles,
cela reviendrait à doubler les «frais de condo»!
Donc, outre les versements du prêt hypothécaire, les «frais de condo»
déjà largement sous-estimés par le promoteur, les droits de mutation
souvent passés sous silence, les taxes foncières et scolaires à évaluer
plus tard, il y a la contribution appréciable au fonds de prévoyance qui
risque de doubler les «frais de condo»! Si j’étais un «premier
acheteur», j’attendrai d’avoir les reins plus solides financièrement
avant de me lancer dans cette aventure, ou plutôt dans cette mésaventure
...
L’appât du gain de certains promoteurs d’immeubles en copropriété a des
effets néfastes quasi permanents sur le fonctionnement des syndicats de
copropriété. Une fois le promoteur disparu du paysage, ce sont eux en
effet qui doivent faire face à la grogne des copropriétaires «premiers
acheteurs» à chaque augmentation des «frais de condo». Souvent, ce type
de locataire déguisé en copropriétaire vit à la limite de ses moyens, et
parfois au-dessus. Certains administrateurs de syndicats reculent
lamentablement devant cette grogne pour ne pas susciter le
mécontentement des copropriétaires. Évidemment, la qualité des services
et l’entretien de l’immeuble s’en ressentent et la spirale descendante
s’en suit. D’autres administrateurs, plus courageux, résistent mais à un
prix parfois chèrement payé.
Les difficultés de ce genre, laissées en héritage par des promoteurs peu
scrupuleux, sont cycliques. Bien entendu, les «premiers acheteurs»
cessent de l’être éventuellement et se lancent dans d’autres aventures
après quelques années. Ils sont remplacés par d’autres «premiers
acheteurs», cette fois-ci encouragés par des agents d’immeubles animés,
tout comme les promoteurs, par la seule volonté de conclure rapidement
une vente.
Et l’histoire recommence …
