LOGEMENTS EN COPROPRIÉTÉ: GUIDE DE L’ACHETEUR
Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL, www.schl.ca)
1 - LA COPROPRIÉTÉ
Les logements en copropriété offrent à l’acheteur potentiel diverses
caractéristiques intéressantes telles que l’abordabilité et la
simplicité d’entretien. Plusieurs d’entre eux sont équipés de
dispositifs de sécurité plus complets que ceux des maisons
individuelles. Certains ensembles de logements en copropriété sont des
complexes entiers offrant toute une gamme d’activités sociales et
récréatives. Avant l’achat, les futurs propriétaires doivent toutefois
bien comprendre l’importance d’un certain nombre de facteurs liés à
l’achat et au style de vie dans un logement en copropriété. Cette
section présente certains faits dont la connaissance contribue à la
réussite de l’expérience du logement en copropriété.
Qu’est-ce qu’un logement en copropriété?
La «copropriété» renvoie à une forme de propriété et non à un type de
bâtiment. Bien que l’on songe tout de suite à des immeubles résidentiels
de grande hauteur, cette forme de propriété peut également s’appliquer à
des ensembles de maisons en rangée, à des maisons isolées et à des
immeubles résidentiels de faible hauteur. Ce mode de possession est
connu sous le nom de «strata» en Colombie-Britannique et de syndicat de
copropriété au Québec.
La copropriété est constituée de deux composantes. La première est un
ensemble de parties privatives nommées «logements». Chaque logement est
détenu par son acheteur et enregistré à son nom. La seconde est formée
des parties communes de l’immeuble, comme le foyer, les couloirs, les
ascenseurs, les aires récréatives, les allées, les jardins, etc., et
peut également comprendre des éléments de structure et des systèmes
mécaniques et électriques. La propriété des parties communes est
partagée entre les propriétaires de chaque logement, comme le sont les
coûts normaux de fonctionnement, d’entretien et de remplacement.
Chaque propriétaire de logement détient un droit de propriété indivis
sur les parties communes de l’immeuble. Ce droit est souvent désigné
sous le nom de «quote-part de propriété». La quote-part de propriété
d’un logement est généralement proportionnelle à la valeur de ce
logement par rapport à la valeur de tous les logements de l’association
des copropriétaires. Cette quote-part sert d’ailleurs au calcul des
frais mensuels d’entretien et de renouvellement des parties communes que
vous devez payer.
La création d’une copropriété est régie par la législation provinciale
ou territoriale et par les règlements municipaux applicables. Il y a
plusieurs manières de procéder. Dans certaines provinces, un promoteur,
ou toute partie intéressée, peut déposer une déclaration de constitution
de copropriété, alors que dans d’autres, une demande de titre doit être
effectuée après approbation officielle des plans. L’exploitation d’une
copropriété est également soumise à la loi provinciale ou territoriale
et est assujettie à la déclaration et au règlement de la copropriété.
Une fois l’association des copropriétaires établie, les copropriétaires
procèdent à l’élection d’un conseil d’administration, généralement formé
de copropriétaires, qui assumera la tâche d’administrer les affaires de
l’association. Il y a généralement une assemblée de transfert des
responsabilités. Chaque copropriétaire a droit de vote à ces assemblées,
et le poids de son vote varie généralement en fonction de la valeur de
la quote-part attribuée à son logement.
Quels sont les types de logements en copropriété?
Les logements en copropriété peuvent s’entendre d’immeubles de grande ou
de faible hauteur (moins de quatre étages), de maisons en rangée, de
duplex (un logement au-dessus de l’autre), de triplex (trois logements
superposés), de maisons individuelles, de logements en rangée superposés
ou de terrains en propriété franche. Il existe même des copropriétés
mixtes dont une partie est résidentielle et l’autre, commerciale. On en
trouve de toutes les tailles, avec diverses caractéristiques et à tous
les prix.
Lorsque j’achète un logement en copropriété, de quoi suis-je
propriétaire?
Lorsque vous achetez un logement en copropriété, vous devenez
propriétaire de votre logement, en plus de détenir la fraction des
parties communes attribuée au logement. Les limites du logement et le
pourcentage des parties communes que vous détenez varient selon la
déclaration de copropriété. Le logement peut être limité par le dos de
la plaque de plâtre intérieure ou la ligne médiane des murs du logement.
Ces limites doivent être prises en considération au moment de l’achat,
en particulier si vous envisagez d’effectuer des réparations ou des
rénovations. Le logement comprend généralement tous les équipements,
systèmes, finitions, etc. qui y sont totalement inclus. Le droit
d’utilisation d’un ou de plusieurs espaces de stationnement et d’aires
d’entreposage peut également être compris. Bien que le droit d’accès aux
espaces de stationnement et aux aires d’entreposage puisse être
exclusif, il est rare qu’un droit de propriété direct sur ces lieux soit
accordé.
Dans le cas d’une copropriété franche (ou d’une copropriété avec partie
privative foncière), le logement peut englober tout le bâtiment, y
compris les murs extérieurs, le toit et, parfois, le terrain entourant
le bâtiment. Dans ce cas, il peut être préférable de recourir à un
arpenteur professionnel qui étudiera le plan du site pour l’association
de copropriétaires, de manière à en connaître les délimitations exactes.
Les composantes des systèmes qui sont mis en œuvre dans plus d’un
logement, tels que les éléments structuraux et les services mécaniques
et électriques, sont souvent considérées comme des parties communes, en
particulier lorsque la déclaration de copropriété ne les inclut pas dans
la partie privative.
Il se peut que certaines parties de l’immeuble d’habitation en
copropriété soient considérées comme des «parties communes à usage
exclusif». Il s’agit de lieux situés à l’extérieur des limites du
logement mais qui sont réservés au propriétaire d’un logement donné. Les
balcons, les espaces de stationnement, les espaces d’entreposage, les
allées et les pelouses avant et arrière en sont des exemples. Il importe
de s’enquérir des droits d’usage exclusif des parties communes avant de
faire une offre d’achat pour un logement en copropriété. Bien que vous
puissiez en avoir l’usage exclusif, il se peut que cet usage soit soumis
à des restrictions, comme par exemple l’interdiction d’y stationner un
bateau, un véhicule de plaisance ou un véhicule commercial. Il peut
également y avoir des restrictions relatives aux objets que vous pouvez
laisser sur votre balcon.
Qu’est-ce qu’une copropriété franche?
La principale différence entre un immeuble en copropriété ordinaire et
une copropriété franche concerne les limites du logement. Dans une
copropriété franche, vous êtes propriétaire du terrain et de toute
structure qui y est construite, comme s’il s’agissait d’une maison
individuelle ou en rangée. Vous êtes le plus souvent responsable de
l’entretien de toute la maison, y compris les murs extérieurs et le
toit, ainsi que des pelouses, du jardin, de l’entrée de garage et du
garage.
Dans une copropriété franche, les parties communes peuvent être les
voies d’accès aux logements, les installations récréatives, un parc de
stationnement pour les visiteurs ou un parc doté d’un terrain de jeu.
Ces parties peuvent être du ressort de l’association de copropriétaires.
Tous les propriétaires de logements paient des charges de copropriété
mensuelles pour leur entretien.
Dans le cas de maisons en rangée ou de maisons individuelles en
copropriété, la partie privative est généralement constituée de
l’intérieur de la maison, l’extérieur et le terrain étant des parties
communes. Cela signifie que les réparations et l’entretien des murs
extérieurs, des fenêtres, des pelouses et des entrées de garage pourront
être du ressort de l’association. Dans une copropriété franche, le
propriétaire a souvent une plus grande latitude pour apporter des
améliorations au logement (il pourra par exemple décider d’en refaire
l’aménagement paysager). Toutefois, certaines règles donnent
généralement à l’association un droit de regard sur de telles
modifications, par exemple à l’égard du moment où le toit doit être
réparé ou de la couleur des bardeaux. Donc, si vous désirez changer la
couleur de votre porte ou construire une terrasse, il vous faudra
obtenir l’approbation du conseil d’administration.
Remarque: dans certaines provinces, il existe des copropriétés avec
partie privative foncière. Le terrain et toute structure qui y est
construite peuvent être du ressort exclusif de l’association de
copropriétaires ou du propriétaire du logement.
Les règlements sur la copropriété sont-ils les mêmes partout au Canada?
Non, chaque province et chaque territoire a ses propres lois et
règlements concernant l’enregistrement, la construction et
l’exploitation d’immeubles en copropriété. Vous devez donc vous informer
des lois et règlements en vigueur dans votre province ou territoire
avant de faire l’achat d’un logement en copropriété.
Quels sont les règlements et les restrictions applicables à un logement
en copropriété?
Chaque copropriété possède sont propre règlement, qui peut être très
strict ou très souple, selon le désir de l’association de
copropriétaires. Le règlement est nécessaire au bon fonctionnement et à
la maintenance de la copropriété, ainsi qu’à la définition des droits et
obligations des divers propriétaires. Les règles applicables aux
propriétaires de logements peuvent toucher le nombre d’occupants par
logement, les animaux, le bruit, le stationnement et les heures
d’utilisation des commodités.
De nombreuses copropriétés ont des règles strictes en ce qui a trait à
la modification de l’espace du logement ou de son aspect. Par exemple,
l’association de copropriétaires peut exiger que toutes les portes
extérieures soient de la même couleur, afin d’assurer l’unité
architecturale et l’aspect communautaire de l’immeuble. L’autorisation
du conseil d’administration peut être exigée pour changer les
accessoires extérieurs ou installer une antenne parabolique, surtout si
ces changements peuvent avoir un impact sur la structure de l’immeuble
ou sur la sécurité de ses occupants.
Le bruit est un facteur important, particulièrement pour ceux qui
déménagent d’une maison individuelle à un immeuble en copropriété ayant
de nombreux logements. Plusieurs copropriétés établissent des règles
relatives au niveau de bruit toléré, selon l’heure. Par exemple, si vous
organisez une fête dans votre logement, il se peut que vous soyez
contraint de réduire le volume de la musique à une heure donnée. Il peut
être important de clarifier le règlement sur le bruit et, dans la mesure
du possible, de s’informer auprès de résidents actuels des problèmes de
bruit qu’ils ont pu connaître et de la manière dont ils ont été réglés.
Les copropriétaires peuvent avoir l’obligation d’assister aux assemblées
ou de siéger au conseil ou aux comités de la copropriété. Presque toutes
les copropriétés exigent le paiement de charges mensuelles. Il peut
également y avoir certains frais obligatoires pour réparations imprévues
aux parties communes.
Assurez-vous de bien comprendre le règlement et toutes vos obligations
avant d’acheter votre logement. Vous pouvez les obtenir du vendeur du
logement, du gestionnaire immobilier ou de son conseil d’administration.
Le règlement est clairement indiqué dans la déclaration et vous devriez
bien le connaître avant d’acheter un logement.
Bien que le règlement d’une copropriété puisse paraître de prime abord
excessivement strict, surtout pour les personnes habituées à être
locataires ou propriétaires de maison, il contribue à faire de ces
immeubles des endroits sûrs et agréables pour tous ceux qui y vivent.
Passer d’une maison individuelle à un collectif d’habitation
La vie dans une maison individuelle est bien différente de celle dans un
collectif d’habitation. Voici certains points à considérer avant de
troquer votre maison pour un appartement.
Bruit
Dans un immeuble à logements multiples, vos voisins sont beaucoup plus
proches. Il se peut donc que vous les entendiez davantage. De nombreuses
copropriétés possèdent des règles strictes sur le niveau de bruit
permis, selon l’heure du jour. Le bruit peut également provenir des
systèmes mécaniques et électriques: plomberie, chauffage, ventilation,
climatisation, ascenseurs et vide-ordures. Il peut être souhaitable de
vérifier l’emplacement de l’équipement mécanique avant d’acheter. En
outre, si vous envisagez l’achat d’un logement dans un immeuble
nouvellement construit, vous pouvez demander au promoteur si des
dispositifs de réduction du bruit ont été inclus dans les murs, les
plafonds et les planchers. Si vous envisagez l’achat d’un logement dans
un immeuble existant, essayez de visiter le logement en soirée ou en fin
de semaine, pour avoir une idée du niveau de bruit qui prévaut pendant
les périodes où il est plus probable que vous vous trouviez à la maison.
Tenez compte de l’emplacement du logement par rapport aux ascenseurs et
aux vide-ordures. Vérifiez la proximité d’une autoroute (s’il y a une
autoroute dans les environs, une bonne climatisation pourra se révéler
nécessaire, pour vous permettre de laisser les fenêtres fermées l’été).
Indépendance
La vie en copropriété exige des compromis. Quelqu’un réparera le toit ou
tondra le gazon à votre place, mais vous n’aurez plus le dernier mot sur
la couleur des bardeaux ou la fréquence de l’entretien du jardin.
Il est probable que votre appartement sera plus petit que votre maison
actuelle. Il vous faudra donc choisir des meubles et des appareils qui
s’y intégreront harmonieusement et vous défaire des autres. Par exemple,
peut-être manquerez-vous d’espace pour installer une laveuse et une
sécheuse, ce qui vous forcera à utiliser la buanderie commune.
Vie privée
La plupart des législations provinciales sur la copropriété permettent à
une personne autorisée par l’association de copropriétaires, sous
réserve d’un préavis raisonnable, de pénétrer dans votre logement et de
faire l’inspection et l’entretien des parties communes de la copropriété
(ex.: inspection et réparation de pièces des parties communes comme les
fenêtres et les systèmes mécaniques et électriques mis en œuvre dans
plusieurs logements, dont le vôtre).
Style de vie
Vous devez savoir que plusieurs copropriétés sont orientées vers un
certain style d’occupants, comme les familles ayant des enfants en bas
âge ou les aînés. Assurez-vous en outre de connaître le règlement de la
copropriété sur les animaux de compagnie. Le style de vie dominant de la
copropriété devrait être compatible avec le vôtre.
Sécurité
Plusieurs immeubles en copropriété offrent des services de sécurité
perfectionnés: caméras en circuit fermé dans les entrées et les garages,
agents de sécurité s’assurant que seuls les propriétaires de logements
et les employés autorisés pénètrent dans l’immeuble, etc. Il se peut que
vos invités aient à s’identifier à l’entrée et à la sortie. Avant
d’acheter, assurez-vous que les mesures de sécurité mises en place vous
conviennent.
Occupation du logement
Bien que de multiples propriétaires de logements en copropriété vivent
dans leur logement, une grande partie des logements de certains
immeubles est louée à des tiers. Si cela vous inquiète, informez-vous du
pourcentage de logements loués auprès du gestionnaire immobilier. Il se
peut en effet que la fierté des propriétaires et le sentiment de
communauté et de sécurité soient moins importants dans les immeubles en
copropriété dominés par des locataires que dans ceux occupés
exclusivement par des propriétaires. De plus, les propriétaires non
résidents n’accordent pas forcément la même priorité à l’entretien et
aux réparations que ceux qui résident dans leur logement.
Qui s’occupe de l’immeuble et du terrain?
La plupart des associations de copropriétaires confient l’administration
des activités courantes de la copropriété en sous-traitance à une
société de gestion immobilière supervisée par le conseil
d’administration. Le nettoyage des parties communes, le paiement des
services publics communs, le fonctionnement et l’entretien des espaces
centraux et des systèmes de chauffage à eau chaude et de climatisation,
l’enlèvement de la neige et des ordures, ainsi que la perception des
frais d’entretien mensuels sont généralement du ressort du gestionnaire
immobilier. Les pouvoirs du gestionnaire sont généralement limités. Les
dépenses importantes, par exemple, ou celles qui ne sont pas prévues au
budget annuel, peuvent être soumises à l’approbation préalable du
conseil d’administration. Le gestionnaire n’est généralement pas
responsable des objets et des problèmes de fonctionnement situés à
l’intérieur des parties privatives, sauf s’ils sont liés aux parties
communes (par exemple, le système de chauffage, le toit, les fenêtres et
les murs extérieurs).
Certaines copropriétés préfèrent s’occuper elles-mêmes de
l’administration courante. On peut les appeler «copropriétés
autogérées». Dans cette structure, le conseil d’administration, aidé
parfois de résidents bénévoles ou de propriétaires, s’occupe des tâches
administratives courantes.
Avant d’envisager l’achat d’un logement, il importe de se sentir à
l’aise par rapport au style de gestion de l’immeuble, que celui-ci soit
autogéré ou confié à une société de gestion, car les charges de
copropriété et les obligations administratives et d’entretien qui vous
incombent en dépendent.
La responsabilité de l’entretien est partagée entre les propriétaires de
logements et l’association de copropriétaires. Elle varie d’un immeuble
à l’autre et doit être clairement énoncée dans la déclaration de
copropriété.
Parmi les responsabilités d’entretien du propriétaire, on compte:
• la plomberie, les appareils électroménagers et les systèmes de
chauffage, de climatisation et d’électricité qui se trouvent dans le
logement et dont il bénéficie exclusivement;
• le nettoyage des surfaces des fenêtres, qui ne sont accessibles que de
l’intérieur du logement;
• le nettoyage de certaines parties communes - balcons, terrasses ou
autres -qui sont attribuées au détenteur du logement ou dont celui-ci a
l’usage exclusif.
Parmi les responsabilités d’entretien de l’association de
copropriétaires, on compte:
• les systèmes communs de plomberie, d’électricité, de chauffage et de
climatisation;
• les réparations du toit et des murs;
• les réparations et le remplacement des fenêtres et des portes;
• la tonte et l’arrosage des pelouses;
• les espaces récréatifs;
• les aires de stationnement;
• toute autre partie de la propriété qui n’est pas comprise dans un
logement.
Il se peut que la responsabilité de l’entretien et des réparations soit
partagée. Par exemple, un système de chauffage, de ventilation et de
climatisation (CVC) peut faire partie des éléments communs, bien que les
propriétaires de logements soient responsables du changement des
filtres.
De quelle protection d’assurance ai-je besoin?
Les propriétaires de logements et l’association de copropriétaires
doivent être assurés. Les exigences spécifiques varient selon les
provinces.
Exemples de biens pouvant être assurés par l’association:
• les logements et les espaces communs;
• les biens de l’association: meubles, équipement, véhicules, etc.;
• la responsabilité civile contre les réclamations de dommages corporels
ou matériels survenus sur la propriété de la copropriété ou causés par
un acte ou une omission de l’association de copropriétaires;
• les chaudières et les équipements (ascenseurs, systèmes CVC, etc.);
• la responsabilité des administrateurs et des dirigeants (pour parer
aux réclamations personnelles contre un administrateur ou un dirigeant
de la copropriété);
• tous les risques prévus par la déclaration de copropriété.
Exemples de biens pouvant être assurés par les propriétaires de
logements:
• biens personnels: appareils électroménagers, meubles, bijoux, objets
entreposés;
• les améliorations au logement (finition du sous-sol, installation de
meubles intégrés à l’immeuble); consultez la loi provinciale pour savoir
si l’assurance des améliorations est de votre
responsabilité;
responsabilité personnelle.
Est-ce que je peux louer mon logement?
De nombreux acheteurs de logements en copropriété considèrent l’achat
d’un logement comme un investissement et désirent ensuite le louer. La
plupart des associations de copropriétaires permettent la location à un
tiers, mais cela devrait être confirmé à la lumière de la déclaration de
copropriété et de la loi provinciale.
En résumé: quelles sont les questions à poser lorsque je cherche un
logement en copropriété?
• Quelles sont les limites du logement?
• Quelle est l’étendue de mes obligations d’entretien?
• Quel est le style de gestion de l’immeuble, et me convient-il?
• Quelles règles s’appliquent au nombre d’occupants permis, au bruit,
aux animaux, au stationnement, etc., et comment sont-elles appliquées?
• Puis-je modifier l’aspect de mon logement? Quelle est la procédure
d’approbation des modifications?
• L’association de copropriétaires détient-elle l’assurance minimale
exigée par la loi de ma province ou de mon territoire?
• Quelles seront mes obligations en matière d’assurance?
2 -QUEL TYPE DE COPROPRIÉTÉ ME CONVIENT?
Il y a toutes sortes de grandeurs et de types d’immeubles en
copropriété. Il y en a qui sont neufs, d’autres qui sont des immeubles à
bureaux ou des entrepôts convertis en logements, et il y a les
copropriétés dites «existantes». La présente section explique certaines
différences entre ces divers types de copropriété.
Immeuble neuf, copropriété existante, immeuble converti - quelles sont
les différences?
L’expression «immeuble neuf» s’applique aux immeubles qui sont en
construction ou qui viennent tout juste d’être construits, alors que
«immeuble converti» s’entend d’un bâtiment qui avait un autre usage que
l’habitation mais qui a été rénové à des fins résidentielles. Par
exemple, plusieurs copropriétés de style «loft» étaient des immeubles
commerciaux ou industriels. Il se peut également que le terme
«conversion» s’applique à la transformation de logements locatifs en
logements en copropriété. Dans les deux cas, l’immeuble sera
probablement acheté d’un promoteur. Les «copropriétés existantes» sont
pour leur part des logements déjà occupés, souvent dans des immeubles
plus vieux, qui sont mis en vente par leur propriétaire actuel.
Immeubles neufs
Les immeubles neufs sont intéressants pour l’acheteur potentiel. Ils lui
offrent en effet tous les avantages d’une construction neuve (apparence
soignée, confort et surfaces modernes, ascenseurs et appareils
électroménagers neufs) et lui permettent d’adapter son logement à ses
besoins.
Un appartement dans un immeuble neuf peut être acheté du promoteur avant
ou pendant la construction, longtemps avant la constitution de
l’association de copropriétaires. Après l’achèvement et l’enregistrement
de la copropriété, il se peut que certains logements demeurent invendus.
Dans certains marchés, le promoteur attendra d’avoir vendu la majorité
ou la totalité des logements avant d’entreprendre la construction. Des
dépôts sont généralement exigés pour réserver un logement dans un nouvel
ensemble d’habitations.
Lorsque vous examinez les plans et les devis, assurez-vous de connaître
la base de calcul de l’aire de plancher: s’agit-il de l’aire de plancher
réelle, ou les mesures comprennent-elles également l’espace occupé par
les murs intérieurs et extérieurs? Vérifiez également si le promoteur a
l’intention de réduire la hauteur des plafonds en certains endroits pour
y faire passer de la tuyauterie ou les composants d’autres systèmes
mécaniques ou électriques. Cela peut affecter l’apparence du logement et
avoir un impact sur l’emplacement des accessoires d’éclairage, des
meubles, des décorations et des accessoires muraux. L’emplacement de
l’équipement de chauffage et de climatisation, des ventilateurs et des
chaudières doit également être connu, car il aura des conséquences sur
la surface et l’apparence de votre logement.
D’autres considérations importantes au moment de l’achat d’un logement
neuf sont liées à la qualité de la construction. Voici quelques
questions importantes: des mesures ont-elles été prises pour limiter le
bruit entre les logements? Comment ceux-ci sont-ils chauffés, climatisés
et ventilés? Comment les odeurs sont-elles contrôlées? Y a-t-il des
mesures d’économie d’énergie? Qui s’occupe du fonctionnement et de
l’entretien des systèmes de chauffage et de climatisation? Quels sont
les choix de cloisons, de couvre-plancher, de meubles intégrés,
d’accessoires d’éclairage, etc.?
La vue qu’offre un logement peut changer si l’immeuble est construit
dans une zone nouvellement aménagée ou fait partie d’un complexe plus
vaste. Vérifiez toujours si des projets de construction sont prévus dans
les espaces ouverts adjacents, car la vue pourrait être gravement
affectée par la construction d’immeubles voisins de grande hauteur.
Lorsque vous cherchez un nouveau logement, assurez-vous de savoir ce que
comprend le prix d’achat. Par exemple, le stationnement et l’utilisation
de la piscine sont-ils compris? Quels en sont les frais? Le coût des
accessoires à l’intérieur du logement est-il compris? Y a-t-il des frais
supplémentaires que vous devriez connaître? Les services publics (gaz,
électricité et eau) sont-ils inclus dans les charges mensuelles de
copropriété? Vous devez éclaircir tous ces points avant de comparer le
coût total de divers appartements.
Les règles et règlements sur les immeubles neufs en copropriété varient
selon les provinces; vérifiez ceux de la vôtre. Des garanties
d’immeubles neufs sont généralement offertes pour les logements dans des
immeubles en copropriété neufs: informez-vous de leur portée et de leur
durée.
L’attente est souvent longue avant qu’un nouvel immeuble en copropriété
soit achevé et que vous puissiez y emménager. Il faut toujours vous
informer de l’avancement des travaux de construction. Demandez-vous si
la date de fin des travaux prévue par le promoteur dans le contrat
d’achat est raisonnable avant de préparer votre déménagement et de
prendre des arrangements financiers. Le contrat de vente peut contenir
des dispositions permettant au promoteur de retarder la date
d’occupation des logements. Cela peut constituer un problème si vous
vous êtes engagé à quitter votre logement actuel à une date déterminée
en vous basant sur la date d’emménagement initialement prévue. Vous
devez donc vous assurer de prendre connaissance de toute clause visant
un retard d’occupation du logement qui pourrait figurer dans le contrat
d’achat et prévoir en conséquence. Informez-vous également de la loi
provinciale sur la protection des propriétaires de résidence, de manière
à connaître vos droits dans le cas où la date d’occupation prévue ne
serait pas respectée.
Documents déclaratoires
Dans certaines provinces, la loi exige que le promoteur d’un immeuble en
copropriété neuf vous remette un «document déclaratoire» pour que le
contrat de vente soit exécutoire. Ce document comprend, entre autres, un
sommaire des commodités et des caractéristiques de l’immeuble, une copie
de la déclaration de copropriété et le budget de la première année
suivant l’enregistrement. Il vous donnera une bonne idée du règlement et
de la situation financière de la copropriété avant de vous lier.
La loi de certaines provinces prévoit une «période de réflexion» au
cours de laquelle vous pouvez étudier l’information contenue dans le
document déclaratoire et rescinder le contrat d’achat si votre décision
ne vous convient plus. Assurez-vous d’obtenir le document déclaratoire
et de l’étudier dans les délais prescrits. Si la loi de votre province
ne prévoit pas une telle période de réflexion, vous pouvez tout de même
inscrire dans votre offre d’achat une période de quelques jours pour
étudier cette information.
Garantie des maisons neuves
La plupart des provinces ont des programmes de garantie des maisons
neuves couvrant les nouveaux ensembles de logements en copropriété. Ces
programmes visent à assurer une construction adéquate des logements
neufs et le respect des devis de construction. Ces programmes exigent la
déclaration des vices ou des omissions des éléments garantis, dans les
délais prescrits. Le promoteur fait souvent appel à des firmes
d’inspection indépendantes pour vérifier l’immeuble, les parties
privatives et les parties communes au cours de la première année suivant
la construction, et il doit en corriger les vices ou les omissions
d’éléments garantis qui sont constatés pendant la période de garantie.
Si le promoteur manque à ses engagements, le programme de garantie
finance la rectification des défauts à concurrence d’un plafond
prédéterminé. Tous les propriétaires doivent collaborer à l’inspection
d’un immeuble neuf garanti et déclarer tout vice ou toute omission
qu’ils pourraient constater dans leurs logements. Il importe toutefois
de comprendre que les garanties des maisons neuves ne couvrent pas tout
ce qu’un propriétaire pourrait considérer comme un vice. Prenez bien
note de la portée et de la durée de la garantie avant de formuler une
réclamation.
Les garanties des maisons neuves couvrent parfois également le dépôt
dans une copropriété neuve jusqu’à concurrence d’un montant donné, pour
parer au cas où le promoteur ne pourrait achever la construction de
votre logement ou s’y refuserait sans que vous y soyez pour quelque
chose. Communiquez avec le gouvernement de votre province ou de votre
territoire pour en savoir plus sur le programme de garantie des maisons
neuves qu’on vous propose, car la protection varie selon les provinces.
Voici quelques avantages associés à l’achat d’un logement neuf:
• un prix d’achat plus bas (selon la conjoncture du marché);
• un plus grand choix de logements à l’intérieur de l’immeuble (le cas
échéant);
• un plus vaste choix d’options et d’améliorations;
• un risque plus faible de réparations et de rénovations coûteuses,
bruyantes et gênantes;
• la garantie des maisons neuves.
Et voici quelques inconvénients:
• puisque la construction n’a peut-être pas débuté, il est impossible de
«voir» ce qu’on achète: on doit se fier à des croquis et à des plans
(qui peuvent être modifiés en cours de route); vous devez en outre vous
assurer que les limites du logement, son emplacement, les accessoires,
les équipements, les meubles intégrés et autres éléments de l’immeuble
sont clairement inscrits et précisés dans le contrat de vente;
• votre dépôt initial sera gelé pendant toute la durée de la
construction;
• les institutions financières refuseront peut-être de financer le prêt
hypothécaire d’une copropriété non enregistrée;
• la construction de votre logement ne sera peut-être pas terminée à la
date prévue;
• il se peut que vous emménagiez alors que la construction des autres
logements n’est pas terminée et que les travaux en cours causent du
bruit et d’autres désagréments.
Immeubles convertis
L’achat d’un logement dans un immeuble converti ressemble, lorsque le
promoteur en est aux premières étapes de la conversion, à l’achat dans
un immeuble neuf. La principale distinction est que l’extérieur de
l’édifice (l’enveloppe) existe déjà. Le projet de construction se résume
généralement à des modifications aux parties communes et à la création
de parties privatives. Le transfert de propriété peut être reporté
jusqu’à une date postérieure à l’occupation.
Vérifiez auprès du gouvernement de votre province si le programme
provincial de garantie s’applique aux immeubles en copropriété
convertis.
Voici quelques-uns des avantages offerts par un immeuble converti:
• un immeuble converti présente plusieurs des avantages d’un immeuble
neuf (choix du logement, possibilités d’améliorations, etc.);
• certains offrent un design unique (les lofts, par exemple);
• les logements convertis sont parfois moins chers qu’un logement
comparable dans un immeuble neuf;
• ces immeubles sont souvent situés dans des endroits centraux
recherchés qui offrent de meilleurs services (écoles, transport,
divertissement, etc.).
Et voici quelques inconvénients:
• comme les programmes de garantie des maisons neuves peuvent ne pas
s’appliquer à ce type d’habitation (vérifiez auprès du gouvernement de
votre province), il se peut que vous ne soyez protégé que par la
garantie du promoteur;
• la structure de l’immeuble, et peut-être certains de ses composants
internes, sont déjà vieux, ce qui peut entraîner des réparations
importantes (donc coûteuses) à plus ou moins brève échéance; cela peut
causer des problèmes si l’association de copropriétaires n’a pas encore
eu le temps de se constituer un fonds de réserve (fonds de prévoyance)
suffisant, et donc se refléter dans les charges de copropriété et les
charges exceptionnelles que doivent assumer les propriétaires de
logements;
• les retards de construction peuvent reporter la date d’occupation.
Immeubles existants
Un des avantages d’acheter un appartement dans un immeuble existant est
la possibilité de voir le logement, l’immeuble et le terrain avant
l’achat. Vous pouvez également rencontrer d’autres propriétaires,
discuter avec le conseil d’administration et poser des questions au
gestionnaire immobilier. Tenez compte de l’âge de l’immeuble, de sa date
de construction et de l’étendue des réparations déjà effectuées.
Assurez-vous que la copropriété est bien entretenue et bien gérée
(l’entretien et la gestion sont deux éléments clés pour orienter votre
décision).
Certificats d’état/certificats irréfragables
Toute offre d’achat visant une copropriété existante devrait être
conditionnelle à l’obtention et à l’étude des documents de la
déclaration de copropriété - y compris les certificats d’état ou les
certificats irréfragables - auxquels l’acheteur a accès en vertu des
lois de sa province. L’émission du certificat peut entraîner des frais,
mais elle vous permettra d’étudier des documents pertinents, dont la
déclaration de copropriété, les états financiers et le contrat
d’assurance. Il est important de lire attentivement ces documents car
une fois l’offre d’achat signée, vous serez lié par celle-ci et ne
pourrez plus vous dédire si vous constatez par la suite que la
copropriété interdit les animaux ou nécessite des réparations
importantes, par exemple. En Alberta, des services sont offerts pour
vous aider à étudier les documents de copropriété. Dans les autres
provinces, il convient de faire appel à un notaire ou à un avocat.
Les programmes provinciaux de garantie des maisons neuves ne protègent
pas les dépôts exigés pour l’achat d’une copropriété existante ni ne
garantissent les vices de construction une fois la période de garantie
initiale écoulée. Il faut donc que l’offre d’achat du logement soit
conditionnelle à l’inspection du logement et de l’immeuble par un
inspecteur en bâtiment agréé, un ingénieur professionnel ou un
architecte.
Certains avantages d’une copropriété existante:
• vous voyez ce que vous achetez;
• il n’y a pas de longues périodes d’attente avant l’occupation, sauf
disposition contraire du contrat de vente;
le dépôt est souvent beaucoup
plus bas, et il n’y a pas de TPS;
• vous pouvez «rencontrer la communauté» à l’avance, vérifier si
l’association fonctionne bien et déterminer si le style de vie et les
besoins des occupants correspondent aux vôtres;
• les logements dans les vieux immeubles sont souvent plus vastes.
Certains inconvénients:
• le choix de logements, d’éléments décoratifs et d’améliorations est
restreint;
• les vieux immeubles nécessitent plus d’entretien et de réparations;
• certains des avantages que vous recherchez peuvent n’être pas
disponibles (salle d’exercice, bain tourbillon, connexion Internet à
haute vitesse, sécurité et autres);
• dans les vieux immeubles, la consommation d’énergie est parfois plus
élevée, vu l’évolution des normes de construction;
• l’immeuble peut nécessiter des réparations importantes qui
entraîneront des frais supplémentaires si le fonds de réserve ne suffit
pas;
• vous ne jouirez que de la période non écoulée de la garantie sur les
maisons neuves.
Abordabilité: combien aurai-je à débourser?
Il est essentiel de
déterminer le montant d’argent dont vous devez disposer pour acheter le
logement en copropriété que vous convoitez - et pour y vivre. De plus,
pendant vos démarches, informez-vous toujours des coûts (prix d’achat et
charges mensuelles) de chaque logement de manière à faire des
comparaisons adéquates. La présente section indique les dépenses
courantes que vous devez avoir à l’esprit pour préparer un budget
réaliste.
Prix d’achat
Pour les immeubles neufs, le prix d’achat peut comprendre:
• le prix d’achat du logement;
• les améliorations (négociables);
• les droits d’aménagement;
• la taxe de vente provinciale sur les meubles intégrés (ex.: appareils
électroménagers) achetés en même temps que le logement;
• la TPS sur le prix d’achat du logement;
• les frais d’abonnement aux services publics;
• les frais d’aménagement paysager;
• dans certaines provinces, l’équivalent de deux mois des dépenses
communes, versé dans le fonds de prévoyance;
• les droits d’occupation (de l’occupation à la passation du titre), qui
peuvent comprendre:
◦ les dépenses communes prévues au budget figurant dans les documents
déclaratoires;
◦ les impôts fonciers prévus pour le logement;
◦ l’intérêt sur le solde exigible à la clôture;
◦ les frais d’inscription au programme de garantie.
Les coûts dépassant le prix d’achat de base du logement devraient être
clairement indiqués dans le contrat de vente. Prévoyez un budget pour
ces coûts avant l’achat.
Au moment de la transaction, vous devrez débourser les sommes suivantes:
• le solde du prix d’achat;
• les frais juridiques et débours;
• la taxe de vente provinciale et la TPS sur les accessoires
supplémentaires, les améliorations, les équipements et les systèmes non
compris dans le prix d’achat;
• les droits provinciaux de cession immobilière.
Pour les logements existants, la plupart de ces coûts ne s’appliquent
pas, car ils ont déjà été payés lors du premier achat ou sont intégrés
au prix d’achat.
Dépenses courantes
Les coûts de propriété d’un appartement ne se limitent pas au prix
d’achat. Vous devez prévoir les frais suivants dans votre budget:
• impôts fonciers;
• assurance du logement et de son contenu;
• paiements hypothécaires;
• coût des commodités non comprises dans les dépenses communes:
entreposage, piscine, espace de stationnement supplémentaire;
• services publics non compris dans les dépenses communes;
• téléphone, câble et Internet (si non compris dans les dépenses
communes);
• réserve pour réparations urgentes;
• coûts d’entretien de votre logement.
Qu’est-ce qui est compris dans les charges de copropriété?
Les propriétaires de logements versent des charges mensuelles de
copropriété couvrant la portion des dépenses de fonctionnement des
parties communes qui leur incombe. Une partie de ces charges est allouée
à un fonds de réserve (ou fonds de prévoyance) pour parer à
d’éventuelles réparations importantes et aux coûts de remplacement
courants. Le calcul des charges de copropriété varie selon la province,
mais il est généralement indiqué dans la déclaration de copropriété. Les
charges de copropriété se calculent généralement comme suit: coût de
fonctionnement annuel de toute la copropriété divisé par le pourcentage
de votre contribution aux dépenses communes (votre quote-part de
propriété), conformément à la déclaration de copropriété et à la loi
provinciale. Parmi ces coûts, on peut compter:
• l'entretien courant des parties communes (enlèvement de la neige,
aménagement paysager, nettoyage des parties communes - moquettes,
extérieur des fenêtres, etc. - et entretien du système de chauffage et
de climatisation);
• les cotisations au fonds de prévoyance servant à couvrir les
réparations importantes et le remplacement d’éléments des systèmes
communs, afin que l’immeuble demeure en bon état pendant sa durée de vie
utile;
• les frais de gestion de l’immeuble;
• les réparations et l’entretien de l’immeuble;
• les salaires des employés de la copropriété (gestionnaire, agents de
sécurité, concierge);
• les commodités (piscine, installations récréatives, salle de
réception);
• les services publics;
• l’assurance de l’association de copropriétaires;
• le câble et Internet.
Le budget de fonctionnement devrait indiquer clairement ce que
couvrent les charges mensuelles de copropriété et ce qu’elles ne
couvrent pas. Informez-vous à ce sujet avant la transaction, auprès du
vendeur, du gérant, du conseil d’administration ou du promoteur. Ces
charges devraient être indiquées dans les documents déclaratoires (pour
les immeubles neufs) et le certificat irréfragable ou le certificat
d’état (pour les immeubles existants). On peut devoir les rajuster de
temps à autre selon les variations du coût des biens et services et de
la capitalisation du fonds de réserve. Chaque rajustement se reflète
dans le budget de l’année suivante.
Si le conseil surestime les dépenses communes, l’excédent est
intégralement appliqué aux dépenses communes futures ou versé au fonds
de réserve. Les propriétaires de logements ne sont pas dédommagés. Si un
propriétaire vend un logement avant la fin de l’année financière de
l’association de copropriétaires, il ne peut obtenir un dédommagement
pour les dépenses communes, mais il peut augmenter le prix de vente en
conséquence.
Les charges de copropriété ne sont ni facultatives ni négociables. Cela
signifie que les propriétaires de logements doivent payer une partie des
frais d’entretien des commodités (ex.: piscine), qu’ils les utilisent ou
non. Ils ne peuvent retenir le paiement des charges en raison d’un
désaccord avec le conseil d’administration, le gestionnaire immobilier
ou d’autres copropriétaires. Dans certaines provinces, l’association de
copropriétaires peut enregistrer un privilège sur votre logement si vous
ne payez pas votre partie des charges communes. Cela signifie que
l’association pourrait faire vendre le logement de manière à recouvrer
les sommes qui lui sont dues.
Charges extraordinaires
Si le budget de fonctionnement ou le fonds de prévoyance font l’objet
d’un manque à gagner, ou s’il advient des événements imprévus (ex.:
augmentation des frais de chauffage ou réparations/rénovations
importantes), votre contribution devra être majorée. Dans un tel cas, il
se peut que chacun des propriétaires doive débourser une contribution
spéciale. Le montant que chacun doit assumer est fonction du pourcentage
que représente sa propriété par rapport à l’immeuble (sa quote-part),
comme nous l’avons vu précédemment. Un montant forfaitaire pourra être
ajouté aux charges de copropriété d’un mois donné. Ce montant peut aussi
être réparti sur plusieurs mois. Les contributions spéciales sont peu
fréquentes, mais elles peuvent être substantielles, d’où l’importance
d’étudier, avant de se lier, les états financiers, le niveau du fonds de
prévoyance, les analyses du rendement de l’immeuble, les rapports
d’inspection, les travaux d’entretien passés et le certificat
irréfragable ou le certificat d’état de l’association de
copropriétaires.
Questions à poser au moment d’acheter un logement
• Quel est l’état d’avancement de la construction, et à quel rythme les
travaux sont-ils effectués?
• La date d’occupation me convient-elle?
• La date d’occupation peut-elle changer, et dans l’affirmative, à
quelles conditions?
• Quel est le type de construction que je désire (tour d’habitation,
maison en rangée, copropriété franche ou copropriété avec partie
privative foncière, loft)?
• Le logement est-il protégé par un programme provincial de garantie des
maisons neuves?
• Quel est le prix d’achat du logement, et que comprend-il?
• Quels sont les autres coûts que je devrai assumer, et à combien
s’élèvent-ils?
• À combien s’élèvent actuellement les charges mensuelles de
copropriété, et que comprennent-elles?
• Quels sont les taux hypothécaires offerts?
• Quel type de prêt hypothécaire me convient?
• Si j’achète ce logement, pourrai-je respecter toutes mes obligations
financières?
• Devrai-je souscrire une assurance hypothécaire et, dans l’affirmative,
combien me coûtera-t-elle?
3 - OBTENIR L’AIDE DES EXPERTS
Qui devrais-je consulter pour l’achat d’un logement en copropriété?
Vous pouvez faire appel à plusieurs professionnels pour vous aider à
trouver le logement en copropriété idéal. Les agents d’immeuble, les
notaires, les avocats, les promoteurs et les conseillers financiers
jouent tous un rôle important.
Puisque l’achat d’un logement en copropriété diffère de celui d’une
maison classique, il est préférable de communiquer avec des
professionnels qui se spécialisent dans ce type de logement.
Agents immobiliers
Un bon agent immobilier spécialisé dans les copropriétés vous fera
économiser temps et énergie.
Vous pouvez transiger avec l’agent représentant le vendeur (pour les
immeubles existants), mais il est nettement préférable d’engager un
agent pour vous représenter. Si vous faites affaire avec l’agent du
vendeur, vous n’avez rien à débourser car c’est le vendeur qui lui
versera sa commission. Un agent vous représentant exclusivement ne
devrait rien vous coûter non plus, car il touchera normalement une
partie de la commission de l’agent du vendeur. Assurez-vous de savoir
qui paiera la commission de l’agent et qu’il n’y a aucun doute sur les
obligations qui vous seront imposées une fois l’entente signée.
Lorsque vous rencontrerez votre agent, précisez les caractéristiques que
vous recherchez, mentionnez l’emplacement désiré de l’immeuble et
faites-lui part de votre budget. Cela lui permettra de faire un tri
parmi les copropriétés qui comprennent les caractéristiques et les
commodités que vous recherchez, qui sont dans votre fourchette de prix
et qui sont situées dans la région ou le quartier qui vous convient.
Un agent immobilier peut également vous aider à faire une offre d’achat
une fois que vous aurez trouvé le logement qui vous convient. Pour
l’achat d’un logement existant, rappelez-vous de rendre l’offre
conditionnelle à la communication par l’association de tous les
documents prévus par la loi provinciale, y compris, le cas échéant, la
remise d’un certificat irréfragable ou d’un certificat d’état, ou les
états financiers de l’association et la déclaration de copropriété.
Prévoyez que l’offre sera conditionnelle à l’étude de la situation
financière de la copropriété et à un rapport d’inspection favorable
produit par un professionnel qualifié.
Notaires et avocats
La meilleure manière d’assurer la protection de vos intérêts juridiques
est de recourir aux services d’un avocat (ou, au Québec, d’un notaire)
spécialisé dans les logements en copropriété. Il vous expliquera la
teneur des documents de copropriété, y compris la déclaration, le
règlement et les documents déclaratoires, et étudiera votre offre
d’achat et le contrat de vente.
Votre avocat devrait être en mesure de déterminer si une action en
justice en cours pèse sur votre copropriété, laquelle pourrait comporter
des conséquences financières pour le propriétaire du logement.
Si l’offre est acceptée, le notaire ou l’avocat prendra la
responsabilité de plusieurs des formalités liées à la conclusion de la
transaction.
Architectes, ingénieurs, inspecteurs en bâtiment et spécialistes en
analyse de documents
Il est sage de faire inspecter votre futur logement par un
professionnel. Trop souvent, les gens prennent des décisions précipitées
car un logement leur plaît ou parce qu’ils ont peur que d’autres
déposent une offre supérieure. Une telle manière d’agir peut entraîner
des coûts importants après la prise de possession en raison de vices de
construction qui auraient pu être relevés lors d’une inspection
préalable. Pour obtenir une inspection objective de l’état de votre
logement et de l’immeuble qui l’abrite, il est recommandé de communiquer
avec un inspecteur qualifié - consultez les pages jaunes ou des sites
Web comme celui de l’Association canadienne des inspecteurs en bâtiment
à www.cahi.ca. Vous
trouverez d’autres renseignements sur l’inspection dans les sections qui
suivent.
Les services de spécialistes en analyse de documents de copropriété
(offerts à ce jour uniquement en Alberta) peuvent être retenus dans le
but de déterminer l’état de l’association de copropriétaires à la
lumière de la déclaration de copropriété, des états financiers, etc. Il
peut être stipulé que l’offre d’achat est conditionnelle à une analyse
favorable des documents de la copropriété par un tel spécialiste.
Conseillers financiers
Assurez-vous que vous êtes en mesure de payer le prêt hypothécaire et
les dépenses mensuelles liées à votre achat. Votre gérant de banque ou
votre conseiller financier peut vous aider à adapter votre prêt
hypothécaire à vos objectifs et besoins financiers. Le guide en ligne
L’achat d’une maison étape par étape de la SCHL peut également vous
aider à déterminer ce que vous pouvez vous permettre. Vous trouverez ce
guide sur le site Web de la SCHL à
www.cmhc.ca.
Il y a plusieurs types de prêts hypothécaires, tels que le prêt
hypothécaire ordinaire, le prêt à rapport prêt-valeur élevé et le prêt
hypothécaire de second rang. Prenez le temps de discuter de votre
situation financière actuelle et de vos objectifs avec votre conseiller
financier, et assurez-vous d’être à l’aise avec votre décision.
Comment puis-je connaître la situation financière de la copropriété?
La santé financière de l’association de copropriétaires est une
considération importante. Acheter un logement d’une copropriété alors
que l’association ne dispose pas de fonds suffisants pour faire
fonctionner et entretenir les parties communes est une décision risquée.
Une copropriété dont les charges sont basses peut sembler attirante,
mais c’est peut-être le signe que l’association de copropriétaires est
mal préparée à l’éventualité de réparations et de rénovations
importantes. Par conséquent, il est possible que l’immeuble se détériore
ou que vous deviez assumer des frais substantiels lorsque viendra le
temps des réparations. Heureusement, on peut déterminer la condition
financière de la copropriété sur le fondement des documents que
l’association de copropriétaires a l’obligation de garder, tels que les
budgets annuels de fonctionnement et les états financiers annuels. Pour
les immeubles existants, consultez le certificat irréfragable ou le
certificat d’état. Pour les immeubles neufs, consultez les documents
déclaratoires. Une partie importante du budget de fonctionnement est le
fonds de réserve ou le fonds de prévoyance.
Le fonds de prévoyance de la copropriété
Le fonds de prévoyance a pour objet de financer les grands travaux de
réparation et de rénovation qui auront lieu au cours de la vie d’un
immeuble. En substance, le fonds fait en sorte que les parties communes
de la copropriété sont maintenues en bon état. Le montant à verser dans
le fonds de réserve dépend de la condition et de la durée de vie de
toutes les parties communes de l’immeuble ainsi que de leur coût de
remplacement prévu. La contribution de chaque propriétaire de logement
au fonds de prévoyance, généralement comprise dans les charges
mensuelles de copropriété, correspond à la somme qui doit être payée
mensuellement pour couvrir les dépenses à long terme.
Le calcul du fonds de réserve est révisé de temps à autre, conformément
aux règles provinciales, ou à la discrétion de l’association de
copropriétaires. Ce calcul fait suite à une analyse, par des
professionnels, de la condition des parties communes de l’immeuble, de
la durée de vie prévue des éléments qu’elles comportent et des coûts de
réparation ou de remplacement de ceux-ci. Se fondant sur leurs
conclusions, les professionnels établissent le montant annuel ou mensuel
des contributions nécessaires pour financer le renouvellement à long
terme des parties communes. Après avoir pris connaissance de l’étude, le
conseil d’administration propose un plan de viabilité du fonds, qui
comprend les contributions mensuelles des propriétaires, lesquelles font
partie de leurs charges de copropriété. Cela est obligatoire dans
certaines provinces et facultatif dans d’autres.
Personne ne souhaite avoir la mauvaise surprise, au moment d’emménager
dans sa nouvelle demeure, de découvrir que le fonds de prévoyance est
insuffisant et que des réparations importantes doivent être effectuées.
Une telle situation peut entraîner une forte hausse des charges de
copropriété ou l’imposition par l’association de charges spéciales aux
copropriétaires, afin de défrayer les coûts des réparations. Si le type
de travaux nécessaires l’exige, les charges spéciales pourront être
élevées. Assurez-vous d’obtenir et de lire les documents déclaratoires,
le certificat irréfragable ou le certificat d’état pour connaître l’état
actuel du fonds de réserve.
Comment puis-je savoir si l’immeuble est en bon état?
Les immeubles en copropriété neufs sont très souvent couverts par les
programmes de garantie des maisons neuves, qui assurent le bon état des
parties communes et des parties privatives. Une inspection est alors
effectuée pour vérifier que la construction et la finition de l’immeuble
sont conformes. Tout vice et toute omission à l’égard des éléments
garantis sont indiqués, et le promoteur peut être forcé à les corriger
s’ils sont substantiels. La durée de la garantie à long terme sur les
composants majeurs tels que les éléments structuraux, peut être de cinq
à sept ans après la fin de la construction de l’immeuble. À la fin de
cette période, une analyse de performance ou une vérification technique
peut être effectuée pour relever d’éventuels vices avant l’arrivée du
terme de la garantie.
L’état d’un logement dans un immeuble existant et celui de l’immeuble
lui-même peuvent être établis en consultant les vérifications techniques
(essentiellement, une inspection complète de l’immeuble) effectuées en
même temps que l’évaluation du fonds de prévoyance. Ces vérifications
résument l’état de l’immeuble et des parties communes, mais ne
présentent pas forcément l’état d’un logement donné. Dans certaines
provinces, la vérification technique fait partie de l’étude du fonds de
prévoyance. Pour éviter une mauvaise surprise, exigez ces rapports avant
de prendre votre décision. Il peut également être utile de faire appel à
un inspecteur en bâtiment qualifié, spécialisé dans le type de
copropriété que vous envisagez, pour faire l’inspection du logement et
de l’immeuble. L’inspecteur doit avoir de l’expérience dans les
immeubles en copropriété et rédiger un rapport détaillé sur le logement
et les parties communes visibles, mentionner les réparations nécessaires
et en évaluer le coût. Si plusieurs réparations sont nécessaires, le
rapport doit les indiquer en ordre de priorité.
Il est toujours préférable d’étudier attentivement le contrat
d’inspection et d’en noter les exclusions ou les avertissements.
Informez-vous des compétences de l’inspecteur, en vérifiant par exemple
s’il est membre de l’Association canadienne des inspecteurs en biens
immobiliers, ou si la firme d’inspection détient une licence
provinciale. Demandez également une preuve d’assurance erreurs et
omissions. Si une réparation coûteuse qui n’était pas indiquée dans le
rapport est nécessaire, l’inspecteur pourrait être tenu responsable de
vous dédommager pour les réparations.
Si vous croyez qu’il peut y avoir un problème de qualité de l’air à
l’intérieur du logement que vous convoitez, une analyse peut être
effectuée à l’intérieur de celui-ci. L’inspection initiale fournit une
évaluation subjective de la qualité de l’air du logement et relève la
présence éventuelle de moisissures, de particules en suspension, de
composés organiques volatils, de problèmes de ventilation, d’odeurs
provenant d’autres logements et d’autres problèmes de qualité de l’air
intérieur.
Liste de vérification de l’état des lieux
Utilisez cette liste pour évaluer l’état de l’immeuble.
Parties communes - Intérieur
• L’entrée est propre et en bon état; les portes extérieures, les
serrures et le système de sécurité fonctionnent bien;
• Les installations récréatives (le cas échéant) sont propres et en bon
état;
• Les ascenseurs sont propres et fonctionnent bien;
• Les corridors sont propres, bien éclairés et inodores, les moquettes
sont en bon état et la peinture n’est pas abîmée;
• Les escaliers sont bien éclairés, et les portes et les poignées
fonctionnent bien;
• Le sous-sol et les espaces d’entreposage communs sont propres, secs et
bien éclairés;
• Il n’y a pas de signe de fuite d’eau ni de moisissures;
• Le parc de stationnement souterrain ne présente aucun signe de fuite
ni de détérioration du béton;
• Toutes les parties de l'immeuble respectent vos exigences
d’accessibilité.
Parties communes - Extérieur
• Les ordures sont dans les poubelles ou les conteneurs;
• Les allées et les aires de stationnement sont bien déneigées et
exemptes de glace;
• Les commodités, y compris les espaces récréatifs extérieurs et le
terrain, sont propres et en bon état;
• Les murs extérieurs ne sont pas fissurés, corrodés, ni endommagés par
l’eau;
• Les rampes des balcons sont solides et ne sont pas rouillées, et les
planches ou la surface de plancher sont en bon état;
• Les allées carrossables, les trottoirs et les aires de stationnement
sont en bon état (aucune accumulation d’eau;
• Les chauffe-moteur fonctionnent bien;
• Les allées et les aires de stationnement sont bien éclairées;
• Il n’y a pas de traces d’eau ni de corrosion sur les murs, le
revêtement est bien fixé et les briques sont dépourvues de marques
blanches;
• Les pelouses, les clôtures, les terrains de jeux et les espaces verts
sont en bon état.
Logement
• L’odeur à l’entrée du logement n’est pas désagréable;
• La porte extérieure du logement est en bon état, la peinture n’en est
pas abîmée et les serrures et le verrou fonctionnent bien;
• Le plâtre n’est pas enfoncé ni détérioré;
• La peinture n’est pas abîmée;
• Le revêtement de sol (carreaux, bois franc, moquette) est en bon état
et dépourvu de taches, de trous et de traces de brûlures;
• Il y a des détecteurs de fumée; -Les portes intérieures sont en bon
état, s’ouvrent et se ferment facilement; les poignées et les serrures
fonctionnent bien;
• Les fenêtres s’ouvrent, se ferment et se verrouillent facilement, les
vitres ne sont pas rayées, il n’y a pas de courant d’air ni de
moisissures et les joints sont en place;
• Il n’y a pas de traces d’eau visibles autour des fenêtres, près des
planchers et des plafonds, et le plâtre n’est pas endommagé;
• Tous les systèmes et appareils d’éclairage fonctionnent bien;
• Les électroménagers, le cas échéant, fonctionnent bien, sont propres
et en bon état;
• La tuyauterie ne coule pas;
• Les toilettes se vident et se remplissent bien;
• Les murs de la baignoire et de la douche sont propres et solides;
• Les prises électriques fonctionnent bien;
• Les armoires de cuisine sont en bon état, leurs portes fonctionnent
bien et il n’y a aucun signe de la présence d’animaux ou d’insectes
nuisibles (excréments d’insectes ou de souris);
• Le sous-sol est sec, sans odeur manifeste et ne semble pas avoir été
endommagé par l’eau; rien n’indique qu’il y a déjà eu inondation;
• Les pompes de(s) puisard(s) au sous-sol fonctionnent bien (le cas
échéant);
• Le système de chauffage et de climatisation fonctionne bien;
• Les ventilateurs de la cuisine et de la salle de bains sont en bon
état.
Quels sont les renseignements utiles que l’association de
copropriétaires peut me communiquer?
Que vous désiriez acheter d’un promoteur un logement dans un immeuble
neuf ou que vous convoitiez un immeuble dit «existant», le vendeur
devrait vous fournir des renseignements sur le logement et sur
l’association de copropriétaires. Parmi les documents essentiels qui
doivent vous être transmis, on compte:
• la déclaration de copropriété: les documents constitutifs, la
déclaration proprement dite, les plans et le règlement;
• le certificat irréfragable ou le certificat d’état pour les immeubles
existants, et les documents déclaratoires pour les immeubles neufs;
• l’étude du fonds de prévoyance ou l’analyse de performance et la
vérification technique;
• le budget de fonctionnement, les états financiers, le compte rendu des
assemblées générales annuelles et le budget du fonds de réserve (pour
les immeubles existants).
Si vous avez de la difficulté à obtenir les renseignements qu’il vous
faut sur l’association de copropriétaires ou sur un logement donné,
consultez votre notaire ou votre avocat ou informez-vous des droits
d’accès à l’information en vigueur dans votre province. S’il est
difficile d’obtenir les documents voulus, cela peut dénoter un problème
de gestion de l’immeuble ou de la copropriété, et il sera peut-être
alors préférable de revoir votre décision.
Si le logement recherché est dans un immeuble existant, vous avez la
possibilité de rencontrer certains de vos futurs voisins, de discuter
avec le conseil d’administration et de poser des questions au
gestionnaire immobilier. Les conversations avec les résidents actuels
vous permettront de vous informer sur la communauté, le fonctionnement
général de la copropriété et la gestion de l’association de
copropriétaires. Vos voisins pourront vous donner une idée de la vie
dans cet immeuble, ce qui devrait vous aider à prendre une décision.
Questions à poser au moment de choisir un logement en copropriété:
• Votre agent d’immeuble est-il spécialisé dans les copropriétés et
comprend-il vos besoins?
• Votre notaire ou votre avocat connaît-il bien les copropriétés?
• Votre notaire ou votre avocat est-il en mesure de vous expliquer la
loi provinciale sur les copropriétés et la déclaration de copropriété de
manière compréhensible?
• Votre inspecteur connaît-il bien les copropriétés?
• Votre inspecteur a-t-il constaté des problèmes importants pour vous?
• Votre conseiller financier ou votre agent de prêt connaît-il votre
situation financière actuelle et vos objectifs?
• Votre conseiller financier ou votre établissement bancaire offre-il le
type de prêt hypothécaire que vous recherchez, et les versements
respectent-ils votre budget?
• La déclaration de copropriété est-elle accessible et détaillée?
• L’analyse du fonds de réserve est-elle accessible et à jour?
• L’immeuble de copropriété est-il en bonne santé financière?
• Le conseil d’administration a-t-il établi un plan pour assurer la
viabilité du fonds de prévoyance?
• Le rapport de vérification technique ou d’inspection des lieux a-t-il
révélé des problèmes dans l’immeuble et, dans l’affirmative, les
problèmes sont-ils mineurs ou importants?
• Quelles sont les réparations nécessaires, quels en seront les coûts et
ces coûts seront ils assumés par les propriétaires de logements? -Le
vendeur répond-il à vos questions et est-il prêt à collaborer avec vous?
-Les résidents actuels sont-ils satisfaits de l’immeuble, de leur
logement, des voisins, du gestionnaire immobilier et du conseil
d’administration?
En conclusion ...
La copropriété est une excellente option de propriété résidentielle.
Chaque copropriété est unique, comme l’est chaque acheteur potentiel de
logement. Dans la démarche d’achat, il importe de comparer divers
paramètres tels que les caractéristiques de l’immeuble, son état
physique, la situation financière de l’association de copropriétaires,
le style de vie des résidents et les coûts.
Si vous êtes un consommateur informé, l’achat et la possession d’un
logement en copropriété seront réussis. Vous saurez exactement ce que
signifie être propriétaire d’un logement en copropriété et prendrez une
bonne décision.
L’achat d’un logement est un investissement émotif et financier, et il
est essentiel que les réponses que vous donnent les vendeurs, les agents
d’immeuble, les notaires et les avocats, les conseillers financiers, les
promoteurs, les administrateurs, les gestionnaires immobiliers, les
inspecteurs et les résidents actuels vous mettent en confiance avant que
vous preniez votre décision d’achat.
Note sur le Québec
Au Québec, il y a une déclaration de copropriété et un registre
contenant le règlement, les états financiers et autres documents utiles.
Ce registre n’est accessible qu’aux copropriétaires. Les acheteurs
potentiels ne peuvent le consulter que s’ils disposent d’un mandat du
copropriétaire vendeur à cette fin. Il n’existe pas de certificat
irréfragable, de certificat d’état ni de droit d’accès à l’information
comme dans les autres provinces. Le vendeur peut remettre le prospectus
(nommé «mémorandum» au Québec) si l’immeuble a été enregistré après le 1
janvier 1994 et possède 10 logements ou plus. Il comprend les
informations suivantes:
• le nom des architectes, des ingénieurs, des constructeurs et des
promoteurs;
• un plan global de l’ensemble immobilier;
• un résumé des devis;
• les prévisions budgétaires;
• une description des parties communes;
• une description de la gestion de l’immeuble;
• les droits emphytéotiques ou superficiaires grevant l’immeuble.
ANNEXE - GLOSSAIRE
Certificat irréfragable ou certificat d’état
La plupart des secteurs de compétence exigent des copropriétés qu’elles
émettent des documents d’information à l’intention des acheteurs
potentiels. Parmi ces documents, on retrouve souvent la déclaration, le
règlement, des renseignements relatifs à l’assurance, le solde du fonds
de prévoyance, d’autres renseignements financiers, une description
juridique du logement et le contrat de gestion, le cas échéant. On peut
également y trouver de l’information relative à toute réclamation
judiciaire, à tout jugement prononcé contre l’association de
copropriétaires, à la possibilité d’augmenter les dépenses communes, aux
charges spéciales ou aux réclamations d’assurance, tous des facteurs qui
se répercutent sur les charges de copropriété.
Conseil d’administration
Toutes les copropriétés ont un conseil d’administration élu par les
propriétaires de logements et dont les membres sont généralement choisis
parmi ces derniers. Le conseil a la responsabilité de l’administration
et de la gestion de l’association de copropriétaires, des politiques et
des affaires financières, ainsi que des décisions d’entretien et de
réparation des parties communes.
Certaines de ces décisions auront un
impact direct sur l’utilisation que peuvent faire les propriétaires des
parties communes. Les propriétaires de logements disposent généralement
d’un vote par logement détenu pour chaque siège du conseil
d’administration.
Déclaration de copropriété
Il s’agit des documents décrivant l’organisation et le fonctionnement de
la copropriété. Selon les provinces, la déclaration peut porter divers
noms. Elle peut comprendre les documents constitutifs et le règlement de
la propriété. Elle peut définir les limites des parties communes et des
parties privatives, la quote-part de propriété des parties communes de
chaque propriétaire, le règlement, le budget et les dépenses communes.
La déclaration varie d’une copropriété à l’autre et est déposée au
registre foncier au moment de l’établissement de l’association de
copropriétaires.
Documents déclaratoires
Certain secteurs de compétence exigent que le promoteur d’un immeuble en
copropriété neuf vous fournisse les documents déclaratoires pour rendre
le contrat de vente exécutable. Ces documents comprennent, entre autres,
un résumé des caractéristiques et des commodités, les dates provisoires
de début et de fin des travaux, la déclaration de copropriété et le
budget de l’année suivant l’enregistrement.
Emphytéose/bail emphytéotique
L’emphytéose renvoie parfois aux droits conférés par un bail
emphytéotique et parfois au bail lui-même. Le terme «emphytéose» est
donc parfois utilisé comme synonyme de «bail emphytéotique», et désigne
alors le contrat par lequel un propriétaire cède son immeuble à un
locataire pour une période donnée, le locataire s’engageant à faire des
améliorations, à verser au locateur un loyer annuel et à assumer toutes
les autres charges dont ils peuvent convenir. La durée de l’emphytéose
ne peut dépasser 99 ans et doit être de plus de neuf ans. Le bail
précise le loyer annuel à payer et exige que le locataire améliore
l'état de la propriété en exécutant des travaux de construction ou
d'amélioration. Pendant la durée du contrat, le locataire jouit de tous
les droits de propriété, y compris d’aliéner, de transférer et
d’hypothéquer la propriété, sous réserve des droits du propriétaire. Au
terme du bail, le locataire doit remettre l’immeuble au propriétaire en
bonne condition, ainsi que tous les bâtiments qu’il s’est engagé à
construire. Ce type de bail est utilisé dans le développement de
propriétés commerciales ou d’autres formes d’aménagement foncier.
Fonds de réserve
Il s’agit d’un fonds créé par l’association de copropriétaires. L’argent
amassé est placé dans un compte spécial pour défrayer les coûts
d’éventuelles réparations importantes ou le coût de remplacement des
parties communes au besoin. Il s’élève généralement à au moins 10 % des
dépenses de fonctionnement totales de l’association, et le montant
minimal varie selon les provinces. Appelé fonds de prévoyance dans
certaines provinces, notamment au Québec, il porte ailleurs le nom de
fonds de réserve. Le montant du fonds de réserve et des contributions
peut être déterminé avec exactitude au moyen d’une vérification
technique et d’une analyse effectuée par un spécialiste qualifié.
Gestionnaire immobilier
Le gestionnaire immobilier assume le fonctionnement courant de la
copropriété: embauche, entretien et réparation. Les services du
gestionnaire immobilier sont offerts à l’association de copropriétaires
sur une base contractuelle. Généralement, un représentant de la société
de gestion immobilière assiste aux réunions du conseil. Certaines
copropriétés n’ont pas de gestionnaire. On les nomme parfois
copropriétés autogérées. Dans ce cas, le conseil d’administration, aidé
de bénévoles, assume la responsabilité de la gestion courante.
Logement
C’est votre foyer. Le logement est la partie privative que vous occupez
réellement et dont vous possédez le titre. Vous êtes généralement
responsable des réparations et de l’entretien de votre logement.
Parties communes
Les parties communes sont celles qui ne sont pas détenues par un
propriétaire donné en tant que partie de son logement. Elles sont
partagées, et sont la propriété de tous les copropriétaires de
l’association. Elles comprennent généralement (mais pas toujours) les
corridors, les ascenseurs, les espaces récréatifs, les terrains de jeu,
les entrées, le terrain, les systèmes de chauffage central et de
climatisation et les aires de stationnement. Les éléments inclus dans
les parties communes et ceux qui ne le sont pas doivent être indiqués
dans les documents visant la copropriété. La déclaration de copropriété
définit les parties communes. Il se peut que certaines parties communes
soient réservées à l’usage personnel d’un ou de plusieurs propriétaires.
On les nomme parties communes à usage restreint ou exclusif.
