IMMEUBLES EN COPROPRIÉTÉ: VOTRE FONDS DE PRÉVOYANCE EST-IL SUFFISANT?
Gilles Angers (Le Soleil)
Vous êtes propriétaire d'un condo, à moins que vous ne soyez sur le
point d'en acheter un pour lequel votre choix est maintenant arrêté. Le
fonds de prévoyance, destiné à faire face aux réparations importantes de
l'immeuble au cours des années, est-il suffisant? Quant au montant
prélevé à cet égard, à chaque mois, auprès des copropriétaires, est-il
satisfaisant?
Par ailleurs, lorsqu'il faudra refaire le pavage du stationnement dans
10 ans ou les fenêtres dans 20 ans, le fonds sera-t-il assez bien garni
pour y faire face ou faudra-t-il, pour ce faire, réclamer à chaque
copropriétaire une cotisation substantielle qui aura pour effet de
troubler leur quiétude, de mettre leurs finances sens dessus dessous et
la grogne dans l'immeuble?
"L'expérience nous révèle que, dans un grand nombre de cas, le fonds de
prévoyance laisse à désirer", déclare l'avocat et président de la
section Québec de l'Association des syndicats de copropriété du Québec
(ASCQ), Michel Paradis.
Le Code civil du Québec (art. 1072) stipule l'obligation pour les
copropriétaires de souscrire au moins 5 % de leur contribution aux
charges communes au fonds. "Ce n'est pas assez", dénonce Me Paradis. Il
est d'avis que l'État devrait impérieusement légiférer pour augmenter ce
pourcentage.
Ainsi, pour des frais communs théoriques de 140 $ mensuellement, un
copropriétaire ne versera dans le fonds, par l'entremise de son syndicat
de copropriété, que 7 $ (84 $ par année) de sa contribution aux charges
communes. Il ne viendrait pas à l'idée d'un propriétaire prévoyant d'une
maison unifamiliale, dit un observateur, de mettre si peu d'argent de
côté pour la rénovation, plus tard, de son toit, de ses balcons ou de
ses fenêtres.
Matière à réflexion
Vice-président de l'ASCQ de Québec, Gilles Savoie soutient que ce qu'on
ne paie pas maintenant nous rattrape plus tard.
À moins qu'on ne vende l'unité qu'on a et que, ce faisant, on refile "le
coût de l'usure" à l'acheteur qui, pour sa part, n'aura pas cru utile
avant de signer sa promesse d'achat de consulter les avis de convocation
aux assemblées générales des membres des trois à cinq dernières années
et les procès-verbaux afférents.
"Ces documents en disent long sur l'état du bâtiment, les inquiétudes du
conseil de copropriété le concernant, sur les correctifs qui ont été ou
non apportés et sur le fonds de prévoyance même", détaille M. Savoie.
Si
un procès-verbal rend compte d'une infiltration d'eau et du concours
d'un ingénieur, suppose Me Paradis, il y a là matière à réflexion.
Cependant, l'ignorance de la situation du fonds ne peut être assimilée à
un vice caché aussi bien que les réparations à effectuer à la
copropriété. Généralement, du moins. "En fait, le tribunal, le cas
échéant, doit établir si l'acquéreur s'est acquitté avec diligence et
prudence de son devoir de s'informer."
Comme à l'hôtel
Dans un immeuble en copropriété, "c'est la vie d'hôtel" qu'on mène,
continue M. Savoie. Mais cela a un coût. Il faut entretenir et mettre de
l'argent de côté pour les réparations majeures liées à l'usure normale.
M. Savoie croit savoir que, dans bon nombre de syndicats, les frais
communs sont fixes des années durant. "Si, au moins, ils étaient indexés
suivant le taux d'inflation ou l'indice des prix à la consommation, leur
valeur serait maintenue", pense-t-il. Autrement, il y a déchéance du
fonds par perte de pouvoir d'achat.
Opposition
Bien souvent, dans les syndicats, les gens qui croient au bien-fondé
d'un fonds bien fourni doivent se débattre contre ceux, souvent
nombreux, qui n'y voient pas l'intérêt.
"Ceux qui, dans la copropriété, ne sont que de passage, militent
d'ordinaire contre. La hausse du fonds de prévoyance ne les intéresse
donc pas", regrette Me Paradis.
Président pour l'ensemble du Québec de l'Association des syndicats de
copropriété, Michel G. Charlebois trouve curieux que les particuliers
qui achètent un condo aient une disposition naturelle à penser que "le
toit de l'immeuble n'use plus, les fenêtres ne se détériorent ou ne se
salissent plus, ou que le gazon arrête de pousser". C'est pourquoi
plusieurs sont âpres au combat pour cotiser le moins possible.
En revanche, si on demande soudainement aux copropriétaires "de
contribuer pour 25 000 $ voire davantage pour le remplacement impérieux
du toit et la réparation de dommages à l'immeuble causés par l'eau", ils
n'en mèneront pas large. Plusieurs se sentiront anéantis, spécialement
ceux qui, dans la planification de leur retraite, n'avaient pas prévu
pareil revers.
"Le fonds de prévoyance a justement pour objet de faire en sorte que
pareille catastrophe financière personnelle ne se produise pas", dit M.
Charlebois.
Néanmoins, même si le fonds est insuffisant, il faut réparer. "D'autant
qu'à l'issue de la vente de son logement, on en récupérera au moins une
partie", selon lui.
"En temps normal, vous l'auriez vendu, suppose-t-il, 135 000 $. Mais
l'acheteur acceptera de vous en donner 150 000 $ compte tenu de la
remise à neuf."
"En fait, un immeuble bien entretenu avec un bon fonds de prévoyance est
une valeur économique sûre", déclarait, de son côté, Gratien Dubé,
courtier immobilier de Québec et membre du bureau de direction de la
Chambre immobilière de Québec.
Plan d'entretien
Mais pour que le bureau de direction d'un syndicat de propriété puisse
bien se gouverner quant à l'entretien à moyen et long termes de
l'immeuble et quant au fonds de prévoyance nécessaire à cette fin, il
doit, selon M. Paradis, s'appuyer sur un plan d'entretien préventif.
Il peut être fait par un ingénieur, un architecte ou un évaluateur
agréé. Les honoraires, pour pareil travail, sont d'environ 1500 $, 2000
$ tout au plus.
Ce plan tient compte de l'âge et de l'état du bâtiment, des termes pour
la réparation de la chaussée ou de la maçonnerie, le remplacement du
toit, des fenêtres, des chauffe-eau et des moquettes, la remise à neuf
des ascenseurs, le rajeunissement du hall d'entrée. Il est aussi
indispensable pour déterminer la valeur du bâtiment pour sa couverture
d'assurance proportionnelle.
Enfin, M. Savoie suggère aux syndicats de copropriété de transférer dans
le fonds de prévoyance, à la fin de chaque année financière, le surplus,
s'il y a lieu, du budget des dépenses courantes. "Il s'agit d'un moyen
de plus pour éviter, sinon atténuer les cotisations spéciales pour les
gros travaux", conclut-il.
