CONFLITS AVEC LE PROMOTEUR
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
N°: 500-05-041892-983
DATE: Le 13 juin 2003
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDETTE PICARD, J.C.S.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ESTUAIRE CONDO PHASE III
Requérant-Défendeur reconventionnel
c.
LES IMMEUBLES DE L'ESTUAIRE PHASE III INC.
et
GILLES BEAUDIN
Intimés-Demandeurs reconventionnels
et
GILCODEV INC.
et
TRANSDEV LTÉE
et
2738-9097 QUÉBEC INC.
et
CONSTRUCTION CALIXA LAVALLÉE INC.
et
GILLES LAFOREST
et
9058-5742 QUÉBEC INC.
et
GÉRARD LEMELIN
et
YVON THIVIERGE
et
9042-3021 QUÉBEC INC.
et
FRANÇOIS LEWIS
et
NORMAND DESJARDINS
et
DENIS BIENVENUE
Intimés
et
L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE
CHAMBLY
Mis en cause
JUGEMENT
[1] Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condo Phase III
(Syndicat), syndicat de copropriété de l'immeuble situé au 70 rue de la
Barre à Longueuil (l'Immeuble) présente une requête en injonction, en
nullité et en dommages à l'encontre de Les Immeubles de l'Estuaire Phase
III Inc. (Immeubles), le promoteur, et d'autres parties, dont les
constructeurs, relativement à l'Immeuble.
[2] Il y a une demande reconventionnelle de la part d'Immeubles et
Gilles Beaudin (Beaudin) pour procédures abusives.
LES FAITS
[3] Le 29 mars 1990, une déclaration de copropriété relativement à
l'Immeuble (la Déclaration) a été inscrite au Bureau de la publicité des
droits de la circonscription foncière de Chambly sous le numéro 841566.
[4] Immeubles a été le Déclarant à la Déclaration, le promoteur de
l'Immeuble et le vendeur des parties privatives.
[5] Construction Calixa Lavallée Inc. (Construction) et Gilcodev Inc.
(Gilcodev) sont les actionnaires de Immeubles et ont fait certains
travaux quant à l'Immeuble.
[6] Beaudin est l'actionnaire de Gilcodev.
[7] Immeubles, Beaudin et Gilles Laforest (Laforest) ainsi que trois
autres personnes ont agi comme premiers administrateurs de la
copropriété.
[8] Les premiers administrateurs ont été en fonction à compter de
l'inscription de la Déclaration le 29 mars 1990 jusqu'au 28 avril 1993,
date de la première assemblée annuelle des copropriétaires.
[9] Beaudin, pour une courte période après le 28 avril 1993 et par la
suite, Transdev Inc. (Transdev), dont Beaudin est président, ont été
chargés de l'administration courante, à titre de gestionnaire, jusqu'au
26 juin 1995. Beaudin est l'actionnaire de Gestion Segi Limitée, qui a
été actionnaire à 50% pour une certaine période et à 100% pour une autre
période, de Transdev.
[10] Gilcodev est actionnaire à 50% de 2738-9097 Québec Inc. (Québec).
LES DEMANDES
[11] La requête amendée contient les demandes suivantes que le Tribunal
analysera dans cet ordre: la réclamation à l'encontre des premiers
administrateurs, l'attribution des espaces de stationnement résiduels,
les déficiences de l'Immeuble et l'installation des thermopompes
extérieures dans la salle des transformateurs.
LA RÉCLAMATION À L'ENCONTRE DES PREMIERS ADMINISTRATEURS
1. LA RÉCLAMATION DE 201 613$ COMME QUOTE-PART DES CHARGES COMMUNES NON
PERÇUES
[12] Syndicat réclame solidairement des premiers administrateurs la
somme de 201 613,00$, montant de la quote-part des charges communes des
parties privatives dont Immeubles était propriétaire et que les premiers
administrateurs n’ont pas réclamé de celle-ci.
[13] Le paragraphe 12.1 de la Déclaration énonce ce qui suit:
"Contribution aux charges communes:
Les charges communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata
des quotes-parts de copropriété attachées à chacune des parties
exclusives, conformément aux dispositions de l'article V des présentes,
et exigibles à compter de la date du titre d'acquisition du premier
acquéreur d'une partie exclusive, et eu égard au Déclarant, à compter de
la date où il aura cessé d'être premier administrateur, en ce qui
concerne les parties exclusives qui, alors, n'auront pas encore été
vendues".
[14] La Déclaration a donc prévu que les charges communes seraient
exigibles d'Immeubles à compter de la date où Immeubles aura cessé
d'être premier administrateur, en ce qui concerne les parties exclusives
qui, alors, n'auront pas encore été vendues. Immeubles a cessé d'être
premier administrateur le 28 avril 1993, date de la première assemblée
annuelle des copropriétaires.
[15] Syndicat prétend que cette disposition de la Déclaration est contre
l'ordre public puisque chacun des copropriétaires doit contribuer aux
charges communes résultant de la copropriété et au fonds de prévoyance
en proportion de la valeur relative de sa fraction, à compter de
l'inscription de la Déclaration. Or, l'article 1604 C.c.Q. qui énonce
cette règle n'est entré en vigueur que le 1 janvier 1994. Auparavant, le
Déclarant avait la discrétion à cet égard.
[16] Les premiers administrateurs ont agi conformément à la Déclaration
et on ne peut leur reprocher de ne pas avoir exigé les charges communes
de Immeubles avant le 28 avril 1993.
2. LA RÉCLAMATION DE 21 165,70$ POUR DES SERVICES DE SECRÉTARIAT
QUIN’AURAIENT PAS DÛ ÊTRE FACTURÉS
[17] Syndicat prétend que les services de secrétariat totalisant la
somme de 21 165,70$ et qui ont été facturés à Syndicat par Transdev sont
en fait des frais de gestion de la copropriété qui ne peuvent être
réclamés par les premiers administrateurs, lesquels doivent agir sans
rémunération, selon le sous-paragraphe 10.2.1 de la Déclaration.
[18] La preuve a démontré que cette réclamation est reliée
principalement aux honoraires de Diane Pigeon (Pigeon), devenue après la
démission de Transdev, la gestionnaire du Syndicat et qui semble être
celle qui a fourni au Syndicat les éléments d'information pour cette
réclamation et pour la réclamation pour des services qui n'auraient pas
dû être facturés, renseignements qu'elle détenait parce qu'elle s’était
occupée de la comptabilité de la copropriété pour Transdev à l'époque où
celle-ci était gestionnaire.
[19] Les administrateurs du Syndicat en fonction à compter de la date de
la première assemblée annuelle des copropriétaires ont confié le mandat
de gestion à Beaudin et à Transdev en connaissant les liens entre
Beaudin et Transdev. Les montants facturés au titre du secrétariat sont
comptabilisés dans les états financiers pour les années où Beaudin et
Transdev ont agi comme gestionnaires et ces états financiers ont été
approuvés à l'époque par les administrateurs.
[20] De plus, Transdev a agi comme gestionnaire et non comme premier
administrateur. La prohibition de rémunération s’applique aux premiers
administrateurs.
[21] Il n'y a pas lieu de retenir cette réclamation.
3. LA RÉCLAMATION DE 38 274,96$ POUR DES SERVICES QUI N'AURAIENT PAS DÛ
ÊTRE FACTURÉS
[22] Syndicat réclame de Beaudin, qui a agi comme gestionnaire en 1993
et de Transdev qui a agi comme gestionnaire de 1993 à 1995, la somme de
38 274,96$, à titre de remboursement de sommes payées par Syndicat pour
des travaux qui n'auraient jamais dû être facturés. Ces travaux
consistent principalement en des travaux de peinture pour les corridors
de la section commerciale et d'autres travaux qui ne seraient pas
justifiés dans le cas d'un immeuble neuf.
[23] La preuve n'a pas démontré, de façon prépondérante, la nature des
travaux. Le Tribunal ne peut conclure que ces travaux soient des travaux
d'entretien par opposition à des travaux de finition qui auraient dû
être à la charge de Immeubles.
[24] De plus, les administrateurs du Syndicat ont approuvé le 14 avril
1994, le 10 juillet 1995 et le 15 mai 1996, les états financiers au 31
mars 1994, au 31 mars 1995 et au 31 mars 1996 où ces dépenses ont été
comptabilisées.
[25] Il n'y a donc pas lieu de retenir cette réclamation.
L'ATTRIBUTION DES ESPACES DE STATIONNEMENT RÉSIDUELS
[26] En vertu du sous-paragraphe 2.3.3 de la Déclaration, chaque
propriétaire d'une partie exclusive a droit à l'usage particulier et
exclusif d'au moins un espace de stationnement. Le sousparagraphe 2.3.3
prévoit aussi ce qui suit:
"L'attribution d'un second espace de stationnement ou plus, sera sujette
à une augmentation ou majoration d'autant de la contribution mensuelle
aux charges communes déterminée et établie par les administrateurs au
moyen d'un prorata. Les espaces de stationnement qui ne seraient pas
attribués demeureront parties communes et seront utilisés par les
invités ou les clients des copropriétaires, sous réserve toutefois du
droit par les administrateurs de les louer à certains copropriétaires, à
court, moyen ou long terme ou pour tous autres temps définis."
[27] Le 28 février 1995, Immeubles, représentée par Beaudin, son
président, a vendu à Québec le local 120 de l'Immeuble avec
l'attribution exclusive de 30 espaces de stationnement permettant de
garer 35 véhicules. Beaudin est l'actionnaire de Gilcodev qui est un
actionnaire à 50% de Québec, selon le témoignage de Beaudin.
[28] Beaudin a été réticent quant à ses intérêts dans les diverses
sociétés visées par les procédures et le Tribunal ne croit pas qu'un
homme d'affaires avisé connaisse si peu sa participation dans les
diverses sociétés visées par les procédures. Le Tribunal considère que
Beaudin contrôle probablement toutes les sociétés visées par les
procédures, soit directement ou indirectement.
[29] Québec a ensuite vendu les espaces de stationnement comme suit:
i) le 30 avril 1996, à Normand Desjardins, l'attribution exclusive de
l'espace de stationnement portant le numéro PSI-35;
ii) le 29 mai 1996, à François Lewis, l'attribution exclusive de
l'espace de stationnement portant le numéro PSM-14;
iii) le 25 mars 1997, à Yvon Thivierge, l'attribution exclusive des
espaces de stationnement PSM-21, PSM-22 et PSM-23;
iv) le 9 juillet 1997, à:
• Gilles Beaudin, l'attribution exclusive des espaces de stationnement
portant les numéros PSI-1, PSI-2, PSI-3, PSI-73, PSM-1, PSM-24 et
PSM-28;
• Denis Bienvenue, l'attribution exclusive des espaces de stationnement
portant les numéros PSI-7, PSI-8, PSM-6, PSM-18, PSM-19 et PSM-20;
• 042-3021 Québec Inc., l'attribution exclusive des espaces de
stationnement portant les numéros PSM-8, PSM-9 et PSM-10;
v) le 2 juin 1997, à Gérard Lemelin, l'attribution exclusive d'un espace
de stationnement portant le numéro PSI-52;
vi) le 1 mai 1998, à 9058-5742 Québec Inc., l'attribution exclusive
d'espaces de stationnement portant les numéros PSM-7, PSM-11, PSM-12,
PSM-13, PSR-8, PSR-13 et PSR-35.
[30] Syndicat prétend que Immeubles n'avait pas le droit d'attribuer les
30 espaces de stationnement le 28 avril 1995 puisque Immeubles n'était
plus administrateur du Syndicat depuis le 28 avril 1993.
[31] Le sous-paragraphe 2.3.3 de la Déclaration énonce que l'attribution
d'un second espace de stationnement ou plus est sujet à une augmentation
de la contribution mensuelle aux charges communes établies par les
administrateurs. Les administrateurs doivent participer à la décision,
puisque l'attribution est assujettie à une augmentation de la
contribution mensuelle, exercice qui ne peut être fait que par eux.
[32] Le 28 avril 1995, Immeubles n'était pas un administrateur du
Syndicat. Immeubles, dont Gilcodev est actionnaire, a favorisé Québec,
dont Gilcodev est aussi actionnaire, au détriment du Syndicat avec comme
résultat de frustrer le Syndicat d’avoir des espaces de stationnement
comme parties communes pour l’utilisation prévue à la Déclaration.
Immeubles a agi sans l'intervention des administrateurs du Syndicat.
Beaudin, qui est l’actionnaire de Gilcodev, a orchestré cette opération.
Par la suite, Québec a vendu plusieurs espaces à des tiers, dont Beaudin
personnellement.
[33] Vu ces circonstances, le Tribunal déclarera nul et inopposable au
Syndicat l'attribution de ces espaces de stationnement par Immeubles à
Québec. Il en va ainsi pour les cessions postérieures par Québec à des
tiers.
[34] La Déclaration prévoit que certains espaces de stationnement
puissent être loués par les administrateurs à certains copropriétaires.
Immeubles a ainsi privé Syndicat de revenus provenant de la location
d'espaces de stationnement. Le Tribunal retiendra, pour les fins de ce
calcul, des espaces de stationnement pour 30 véhicules, le Syndicat
ayant indiqué que des espaces de stationnement pour 5 véhicules seraient
attribués au local 120. Le Tribunal estime ces revenus à 45$ par mois en
moyenne depuis le 28 février 1995 au 28 mai 2003, soit 99 mois. La
preuve a démontré que la location aurait été en moyenne de 60$ par mois,
dont on doit soustraire les frais de copropriété d'environ 15$ par mois
y afférants. Le revenu dont a été privé le Syndicat se chiffre donc à
133 650,00$. Le Tribunal déduira de ce montant un tiers, soit 44
555,00$, représentant une estimation des places qui n’auraient pas été
louées et qui seraient à la disposition des invités ou des clients des
copropriétaires. Le Tribunal accueillera la réclamation pour 89 100,00$.
[35] Immeubles et Québec, qui ont participé à ce montage abusif, et
Beaudin, qui a été l'artisan de ce montage abusif, par le biais de
sociétés qu’il contrôlait, sont responsables de ce montant.
LES DÉFICIENCES DE L'IMMEUBLE
[36] Syndicat prétend que les premiers administrateurs et
particulièrement Beaudin, personnellement et par l'entremise de
Transdev, à titre de gestionnaire, ont exercé un contrôle important sur
l'administration de l'Immeuble de mars 1990 à août 1995. Cette
prétention est fondée.
[37] Syndicat prétend que pendant cette période, certaines déficiences
sont apparues et les premiers administrateurs ont pris des mesures dont
les coûts ont été assumés par Syndicat alors qu'ils auraient dû être à
la charge de Immeubles, Construction et Gilcodev. Syndicat prétend que
ces déficiences constituent des vices cachés ou des vices qui
entraîneront la perte totale ou partielle du bâtiment de l’Immeuble.
[38] Le Tribunal traitera de chacune de ces déficiences, soit les
infiltrations d'eau, la salle à déchets, la marquise d'entrée, la
piscine extérieure, les ancrages de soutien sur le toit et l'entrée
charretière.
[39] Beaudin a témoigné qu’Immeubles a été le constructeur de
l’Immeuble. Selon Pigeon, Construction et Gilcodev en auraient été les
constructeurs. Il n’est pas clair quelle est la situation à cet égard
mais on peut penser, à tout le moins, que Construction et Gilcodev aient
pu faire certains travaux de construction sur l’Immeuble.
1. LES INFILTRATIONS D'EAU
[40] Vers le mois d'août 1997, Syndicat a été informé de la présence
d'infiltrations d'eau importantes dans les locaux 120 et 117 de
l'Immeuble qu'occupaient Québec, Construction, Immeubles, Transdev et
les premiers administrateurs. Ces infiltrations d'eau existaient depuis
plusieurs années sans que Syndicat n'en soit informé.
[41] En 1997, Syndicat a retenu les services de l'ingénieur-conseil
Michel Provencher (Provencher) pour vérifier la situation et ce dernier
a conclu que les infiltrations dans le local 120 étaient causées par la
présence d'une fissure à proximité du mur du parapet et que les
infiltrations d'eau dans le local 117 étaient causées par une brèche
dans la membrane à proximité de la fissure. En mai et septembre 1998,
des mesures correctrices ont été apportées par Syndicat sans qu’aucune
réclamation ne soit faite aux défendeurs.
[42] Suite aux travaux de 1998, Provencher a constaté des déficiences au
niveau de l'étanchéité de la couverture beaucoup plus importantes que
celles initialement constatées; celles-ci étaient concentrées notamment
aux jonctions entre la membrane et les surfaces verticales, au périmètre
extérieur de la terrasse, au périmètre extérieur de la piscine et à la
base des lampadaires dus à la malfaçon au niveau de l’étanchéité de la
couverture. Provencher, a estimé à 137 000,00$, le coût d’autres travaux
qui seraient nécessaires pour corriger définitivement la situation.
[43] Lors de l'audition, Provencher a expliqué que les travaux effectués
en 1998 avaient été faits jusqu' au bois non mouillé et que depuis ce
temps, il n'y avait plus d'infiltration d'eau. Il semble que les
déficiences aient été réparées. Provencher n'a donné aucune indication
qu'il y ait une nécessité d'autres travaux dans l'immédiat. La nécessité
de travaux futurs demeure hypothétique.
[44] Dans ce contexte, il n'y a pas lieu d’accueillir cette réclamation.
2. LA SALLE À DÉCHETS
[45] Dès la construction de l'Immeuble, l'espace de stationnement PS1-1
avait été désigné par Immeubles pour entreposer les déchets secs.
[46] En avril 1996, après qu'Immeubles ait attribué à Québec l'espace de
stationnement PS1-1, Québec, représentée par Beaudin, a exigé que
Syndicat relocalise la salle à déchets dans un espace commun. Syndicat a
refusé de donner suite à cette demande et a continué d'utiliser cet
espace de stationnement pour entreposer les déchets.
[47] Au printemps 1997, une plainte fut déposée au service des incendies
de la Ville de Longueuil (la Ville), laquelle a ordonné au Syndicat de
se conformer aux règlements municipaux concernant les déchets, ce qui a
entraîné l'obligation de construire une salle à déchets secs séparée
pour laquelle Syndicat réclame 7 734,00$.
[48] L'Immeuble aurait dû être doté d'une salle à déchets secs
conformément au règlement municipal. Immeubles et Beaudin, à titre de
premiers administrateurs auraient dû connaître cette exigence et Beaudin
n’a pas agi dans l’intérêt du Syndicat en ne poursuivant pas Immeubles
pour cette situation. Beaudin étant l'actionnaire de Gilcodev, laquelle
était un actionnaire de Immeubles, on peut comprendre pourquoi Beaudin
n'a pas poursuivi Immeubles.
[49] Immeubles est garant du droit de propriété quant à toute violation
aux limitations de droit public qui grèvent l’Immeuble, à titre de
vendeur.
[50] La quittance donnée par Syndicat à Immeubles et Beaudin en 1995 ne
couvre pas cet élément qui n'a été connu du Syndicat qu'en 1997.
[51] Le Tribunal accueillera la réclamation au montant de 7 734,00$
contre Immeubles, à titre de vendeur, et contre Beaudin à titre de
premier administrateur.
3. LA MARQUISE D'ENTRÉE
[52] En octobre 1996, Syndicat a retenu les services de Provencher afin
de vérifier l'état de la marquise d'entrée de l'Immeuble et ce dernier a
conclu qu'il y avait absence de larmier, ce qui a permis l'infiltration
d'eau dans la structure. La preuve a démontré que la rouille était
visible depuis au moins 1995. Or, en mai 1995, le Syndicat a signé une
transaction avec Immeubles, Beaudin ayant signé comme caution, (la
Transaction) suite à un règlement où il y a eu une renonciation à tout
recours eu égard à leur relation antérieure. La rouille étant visible au
moment de la Transaction, la quittance couvre cet aspect.
[53] Il n'y a donc pas lieu d'accueillir cette réclamation.
4. LA PISCINE EXTÉRIEURE
[54] Des fissures sont apparues dans les piscines extérieures de
l'Immeuble produisant des infiltrations d'eau dans les locaux L-114 et
L-116 et les premiers administrateurs ont procédé au colmatage de ces
fissures tant sur la partie extérieure qu'intérieure de la piscine,
frais qui ont été facturés au Syndicat pour un montant de 4 912,49$.
[55] Les travaux devaient être repris à chaque année et en mai 1996, le
Syndicat, pour régler le problème de façon définitive, a fait installer
une membrane à l'intérieur de la piscine au coût de 19 372,35$.
[56] La réclamation de 4 912,49$ ne peut être accueillie pour plusieurs
motifs entre autres que ces travaux n’ont pas été réclamés avant d’être
exécutés, qu’ils ont été autorisés par les administrateurs d’alors,
qu’ils ont été comptabilisés dans des états financiers approuvés, etc.
[57] Quant à la somme de 19 372,34$, le Syndicat a assumé cette dépense
sans la réclamer à l'époque et sans mise en demeure antérieure. Ce
problème était connu en 1995 et il y a eu renonciation contre certains
défendeurs en vertu de la Transaction.
[58] Il n'y a donc pas lieu d'accueillir cette réclamation.
5. LES ANCRAGES DE SOUTIEN SUR LE TOIT
[59] En 1997, Syndicat a constaté que l'Immeuble ne possédait que quatre
(4) ancrages de soutien permanents pour les laveurs de vitres et tous
les autres travaux à l'enveloppe de l'Immeuble.
[60] Le Tribunal retient l'expertise de Provencher qu'il devait y avoir
seize (16) ancrages de soutien, selon les normes en vigueur en 1990, la
fin des travaux n'ayant pas eu lieu avant l'été ou l'automne 1991.
[61] Le 26 septembre 1997, le Syndicat a dénoncé le problème à
Immeubles, Gilcodev, Construction, Transdev, Québec et aux premiers
administrateurs.
[62] Le 20 novembre 1997, Immeubles et les autres récipiendaires de
l’avis ont nié quelque responsabilité que ce soit à cet égard.
[63] En janvier 1998, la Commission de la Santé et de la Sécurité du
Travail du Québec interdisait les travaux de lavage de vitres ou tout
autre travail nécessitant l'utilisation d'un équipement suspendu.
[64] En décembre 1998, le Syndicat a procédé à l'installation des
ancrages de soutien permanents au coût de 34 472,70$.
[65] L’immeuble aurait dû être doté des ancrages appropriés. Immeubles
et Beaudin, à titre de premiers administrateurs, auraient dû connaître
cette exigence et Beaudin n’a pas agi dans l’intérêt du Syndicat en ne
poursuivant pas Immeubles pour cette situation.
[66] Immeubles est garant de la qualité de l’Immeuble à titre de vendeur
et les ancrages constituent un vice caché, l’acheteur ne pouvant le
constater qu’en ayant recours à un expert. La Transaction ne couvre pas
cet élément qui n’a été connu du Syndicat qu’en 1997.
[67] Le Tribunal retient la responsabilité de Immeubles, à titre de
vendeur et de Beaudin à titre de premier administrateur, pour la somme
de 34 472,70$.
6. L'ENTRÉE CHARRETIÈRE
[68] L'entrée charretière permettant d'entrer et de sortir du garage
intérieur de l'Immeuble a été mal conçue, les véhicules accrochant le
sol au passage. En mai 1995, le Syndicat et Immeubles ont signé la
Transaction, en vertu de laquelle Immeubles et Beaudin, à titre de
caution, se sont engagés à assumer les frais encourus par Syndicat pour
la modification de l'entrée du garage.
[69] Au moment de la signature de la Transaction, Immeubles et Beaudin
savaient que la Ville refusait toute modification, ayant été avisés de
cette situation par la Ville le 8 février 1995. Syndicat n'a pu être en
mesure de faire rectifier l'entrée charretière car la Ville refusait
d'émettre un permis de construction par crainte de risque d'inondation,
l'Immeuble ayant été construit trop bas par rapport au niveau de la rue;
la seule solution possible envisagée alors était d'abaisser le niveau de
la rue lorsque la Ville procèderait à des travaux de réfection. Cette
solution s'est avérée impossible en août 1998, lorsque la Ville a
procédé aux travaux de réfection de la rue.
[70] Après de nombreuses discussions entre Syndicat et la Ville, en août
1998, Syndicat a procédé à l'arasement de la crête du trottoir, ce qui a
corrigé de façon incomplète le problème de l'entrée charretière. La
somme réclamée pour ces travaux est de 9 129,86$.
[71] Le Tribunal ne retient pas l'argument de Immeubles et Beaudin qu'un
budget devait être soumis au préalable, conformément à la Transaction.
Le Tribunal considère que Immeubles et Beaudin n'étaient pas de bonne
foi en s'engageant à payer les coûts de réfection de l’entrée
charretière en mai 1995, alors qu'ils savaient depuis février 1995 qu'il
n'y aurait pas de permis de la Ville pour les travaux. Dès octobre 1997,
avant les travaux, Immeubles et Beaudin niaient toute responsabilité et
il était inutile de leur soumettre un budget.
[72] Le Tribunal accueillera la réclamation de 9 129,86$ contre
Immeubles et Beaudin, solidairement Beaudin ayant cautionné les
obligations de Immeubles.
LES THERMOPOMPES DANS LA SALLE DES TRANSFORMATEURS
[73] Les transformateurs de l'Immeuble sont regroupés dans une salle
desservie par un ventilateur afin de maintenir une température adéquate,
lequel a dû être remplacé à deux reprises. L'expert Provencher, mandaté
pour analyser la situation, a constaté la présence de deux thermopompes
extérieures desservant exclusivement la partie exclusive PH200,
propriété de Beaudin, installées à l'intérieur de la salle des
transformateurs, qui est une partie commune.
[74] Le Tribunal retient l'expertise de Provencher que la présence des
deux thermopompes n'est pas conforme aux règles de l'art et que ces
thermopompes causent des dommages aux équipements et constituent un
risque pour la sécurité de l'Immeuble, notamment le risque de fuites
d'eau. Le Tribunal ne retient pas le témoignage de l'expert des intimés
qui n'a pas été convaincant.
[75] Beaudin devra relocaliser à ses frais les deux thermopompes sur le
toit de l'Immeuble, comme le sont les autres thermopompes des autres
unités, après soumission pour approbation du requérant des plans et
devis de l'exécution des travaux, dans un délai de 30 jours du jugement,
les travaux devant être exécutés dans les 30 jours de la date de
l'approbation des plans et devis.
[76] Le 25 septembre 1991, aux termes d'un acte de servitude, Immeubles
consentait une servitude pour l'installation d'un récupérateur de
chaleur (thermopompe) dans la salle des transformateurs en faveur de la
partie exclusive PH-200, propriété de Beaudin, sans l'approbation
préalable des copropriétaires, conformément au sous-paragraphe 10.3.16
de la Déclaration. Cet acte de servitude ayant été consenti à l'encontre
des intérêts de Syndicat et sans l'approbation préalable des
copropriétaires, le Tribunal annulera l'acte de servitude.
[77] Le Tribunal accueillera également la réclamation du Syndicat pour
la somme de 6 300,00$, représentant le coût de remplacement de deux
ventilateurs et la dégradation prématurée des transformateurs du système
électrique à l'encontre de Beaudin, le propriétaire des thermopompes.
L'EXÉCUTION PROVISOIRE NONOBSTANT APPEL
[78] Il n'y a pas de motifs pour accorder cette demande.
LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE
[79] Le Tribunal n'accueillera pas la demande reconventionnelle,
l'action n'étant pas abusive.
LES DÉPENS SUR LA DÉFENSE
[80] La défense est accueillie quant à certains intimés. Le Tribunal
n'accordera pas de dépens, vu leurs liens avec Beaudin.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:
ACCUEILLE en partie la requête;
DÉCLARE nulles et inopposables au requérant les attributions exclusives
d'espaces de stationnement portant les numéros PSM-1, PSM-6, PSM-7,
PSM-8, PSM-9, PSM-10, PSM-11, PSM-12, PSM-13, PSM-14, PSM-18, PSM-19,
PSM-20, PSM-21, PSM-22, PSM23, PSM-24, PSM-28, PSR-8, PSR-13, PSR-35,
PSI-1, PSI-2, PSI-3, PSI-7, PSI-8, PSI-9, PSI-35, PSI-52 et PSI-73,
montrés sur un plan annexé à l'original d'une déclaration de copropriété
inscrite au Bureau de la publicité des droits de la circonscription
foncière de Chambly sous le numéro 841566, ces attributions étant des
droits d'usage restreint de la partie commune désignée sous le lot
numéro DEUX de la subdivision du lot numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS
(963-2) du cadastre officiel de la Paroisse de St-Antoine de Longueuil,
circonscription foncière de Chambly;
DÉCLARE que lesdits espaces de stationnement sont des parties communes
et que seul le requérant peut les attribuer;
DÉCLARE que Les Immeubles de l'Estuaire Phase III Inc. n'a aucune droit
sur lesdits espaces de stationnement;
ORDONNE à l'officier de la publicité des droits de la circonscription
foncière de Chambly d'inscrire le présent jugement au registre foncier
approprié des immeubles ci-après décrits:
DÉSIGNATION
1. Local 120
Une fraction de la copropriété sise au 70 rue de la Barre à Longueuil,
unité 120, connue et désignée comme étant composée:
a) de la partie exclusive connue et désignée comme étant le lot numéro R
ZÉRO UN de la subdivision du lot originaire numéro NEUF CENT
SOIXANTE-TROIS (963-R01) du cadastre officiel de la Paroisse de
St-Antoine de Longueuil, circonscription foncière de Chambly;
b) des quotes-parts afférentes à la partie exclusive ci-dessus décrite
dans les parties communes, lesquelles sont connues et désignées comme
étant les lots numéros UN et DEUX de la subdivision du lot originaire
numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS (963-1 et 963-2) dudit cadastre;
c) de l'attribution exclusive de plusieurs espaces de stationnement et
des cases de rangements y installées, le tout montré en un plan annexé à
la déclaration de copropriété reçue devant Me Jacques-A. Lemieux,
notaire, le vingt-six mai mil neuf cent quatre-vingt-huit (26/05/1988)
et publiée au Bureau de la publicité des droits de la circonscription
foncière de Chambly sous le numéro 781128.
2. Appartement PH200
Une fraction de ladite copropriété, étant l'unité PH 200 connue et
désignée comme étant composée:
a) de la partie exclusive connue et désignée comme étant le lot numéro
DEUX MILLE DEUX CENT UN de la subdivision du lot originaire numéro NEUF
CENT SOIXANTE-TROIS (963-2201) du cadastre officiel de la Paroisse de
St-Antoine de Longueuil, circonscription foncière de Chambly;
b) des quotes-parts afférentes à la partie exclusive ci-dessus décrite
dans les parties communes, lesquelles sont connues et désignées comme
étant les lots numéros UN et DEUX de la subdivision du lot originaire
numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS (963-1 et 2) dudit cadastre.
3. Appartement 1101
Une fraction de ladite copropriété, étant l'unité 1101 connue et
désignée comme étant composée:
a) de la partie exclusive connue et désignés comme étant le lot numéro
NEUF CENT UN de la subdivision du lot originaire numéro NEUF CENT
SOIXANTE-TROIS (863-901) du cadastre officiel de la Paroisse de
St-Antoine de Longueuil, circonscription foncière de Chambly;
b) des quotes-parts afférentes à la partie exclusive ci-dessus décrite
dans les parties communes, lesquelles sont connus et désignées comme
étant les lots numéros UN et DEUX de la subdivision du lot originaire
numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS (963-1 et 2) dudit cadastre.
4. Appartement 2101
Une faction de ladite copropriété, étant l'unité 2101 connue et désignée
comme étant composée:
a) de la partie exclusive connue et désignée comme étant le lot numéro
MILLENEUF CENT UN DE LA SUBDIVISION DU LOT ORIGINAIRE NUMÉRO NEUF CENT
SOIXANTE-TROIS (963-1901) du cadastre officiel de la Paroisse de
St-Antoine de Longueuil, circonscription foncière de Chambly;
b) des quotes-parts afférentes à la partie exclusive ci-dessus décrite
dans les parties communes, lesquelles sont connues et désignées comme
étant les lots numéros UN et DEUX de la subdivision du lot originaire
numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS (963-1 et 2) dudit cadastre.
5. Appartement PH-102
Une fraction de ladite copropriété, étant l'unité PH-102 connue et
désignée comme étant composée:
a) de la partie exclusive connue et désignée comme étant le lot numéro
DEUX MILLE CENT DEUX de la subdivision du lot originaire numéro NEUF
CENT SOIXANTE-TROIS (9963-2102) du cadastre officiel de la Paroisse de
St-Antoine de Longueuil, circonscription foncière de Chambly;
b) des quotes-parts afférentes à la partie exclusive ci-dessus décrite
dans les parties communes, lesquelles sont connues et désignées comme
étant les lots numéros UN et DEUX de la subdivision du lot originaire
numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS (963-1 et 2) dudit cadastre.
6. Appartement 804
Une fraction de ladite copropriété étant l'unité 804 connue et désignée
comme étant composée:
a) un appartement, partie exclusive connu et désigné comme étant le lot
numéro SIX CENT QUATRE de la subdivision du lot originaire numéro NEUF
CENT SOIXANTE-TROIS (963-604) au cadastre officiel de la Paroisse
St-Antoine de Longueuil, circonscription foncière de Chambly;
b) des quotes-parts et intérêts indivis, en autant que le lot ci-dessus
désigné au paragraphe a) des présentes est concerné, des parties
communes, connues et désignées comme étant les lots numéros UN et DEUX
de la subdivision du lot originaire numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS
(963-1 et 963-2) au cadastre susdit.
7. Appartement 1706
Une fraction de ladite copropriété sise au 70 rue de la Barre, à
Longueuil, étant l'unité numéro 1706 connue et désignée comme étant
composée:
a) la partie exclusive connue et désignée comme étant le lot numéro
MILLE CINQ CENT QUATRE de la subdivision du lot originaire numéro NEUF
CENT SOIXANTE-TROIS (963-1504) du cadastre de la Paroisse de St-Antoine
de Longueuil, circonscription foncière de Chambly;
b) les quotes-parts et intérêts indivis, en autant que le lot ci-dessus
désigné au paragraphe a) des présentes est concerné, des parties
communes, connues et désignées comme étant les lots numéros UN et DEUX
de la subdivision du lot originaire numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS
(963-1 et 963-2) au cadastre susdit.
8. Appartement 303
Une fraction de ladite copropriété sise au 70 rue de la Barre, étant
l'unité 303, connue et désignée comme étant:
a) la partie exclusive connue et désignée au cadastre officiel de la
Paroisse de Saint-Antoine-de-Longueuil, Bureau de la publicité des
droits de la circonscription foncière de Chambly comme étant la
subdivision officielle numéro CENT TROIS du lot originaire NEUF CENT
SOIXANTE-TROIS (963-103);
b) les quotes-parts et intérêts indivis, en autant que le lot ci-dessus
désigné au paragraphe a) des présentes est concerné, des parties
communes, connues et désignées comme étant les subdivisions officielles
numéros UN et DEUX du lot originaire numéro NEUF CENT SOIXANTE-TROIS
(963-1 et 2) dudit cadastre, tels qu'établies dans la déclaration de
copropriété ci-après mentionnée.
Sujets à la déclaration de copropriété reçue par Me Jacques-A. Lemieux,
notaire, le vingt-huit mars mil neuf cent quatre-vingt-dix (1990) et
publiée à Chambly sous le numéro 841566.
ORDONNE aux intimés Gilles Beaudin, Yvon Thivierge, Denis Bienvenue,
Normand Desjardins, Gérard Lemelin, François Lewis, 9058-5742 Québec
Inc. et 9042-3021 Québec Inc. de cesser l'occupation et l'utilisation
des espaces de stationnement portant les numéros PSM-1, PSM-6, PSM-7,
PSM-8, PSM-9, PSM-10, PSM-11, PSM-12, PSM-13, PSM-14, PSM-18, PSM-19,
PSM20, PSM-21, PSM-22, PSM-23, PSM-24, PSM-28, PSR8, PSR-13, PSR-35,
PSI-1, PSI-2, PSI-3, PSI-7, PSI-8, PSI-9, PSI-35, PSI-52 et PSI-73 de
l'immeuble sis au 70 rue de la Barre, Ville de Longueuil;
CONDAMNE Gilles Beaudin, Les Immeubles de l'Estuaire Phase III Inc. et
2738-9097 Québec Inc. à payer au requérant la somme de 89 100,00$, avec
intérêts au taux légal depuis la date du présent jugement;
CONDAMNE Les Immeubles de l'Estuaire Phase III Inc. et Gilles Beaudin à
payer au requérant la somme de 7 734,00$, avec intérêts au taux légal
depuis la date de l'assignation;
CONDAMNE Les Immeubles de l'Estuaire Phase III Inc. et Gilles Beaudin à
payer au requérant la somme de 34 472,70$, avec intérêts au taux légal
depuis la date de l'assignation;
CONDAMNE Les Immeubles de l'Estuaire Phase III Inc. et Gilles Beaudin
solidairement à payer au requérant la somme de 9 129,86$, avec intérêts
au taux légal depuis la date de l'assignation;
DÉCLARE nul et inopposable au requérant l'acte de servitude inscrit au
bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de
Chambly sous le numéro 899548 le 3 octobre 1991 en faveur d'une fraction
de ladite copropriété étant l'unité PH200 ci-haut décrite;
ORDONNE à l'officier de la publicité des droits de la circonscription
foncière de Chambly d'inscrire le présent jugement au registre foncier
approprié des immeubles décrits plus haut;
ORDONNE à Gilles Beaudin, de relocaliser, à ses frais, sur le toit de
l'Immeuble les deux (2) thermopompes qui se trouvent dans la salle des
transformateurs, selon les modalités suivantes:
a) Gilles Beaudin devra soumettre les plans et devis de l'exécution
desdits travaux dans un délai de trente (30) jours du présent jugement
au requérant pour approbation;
b) Dans les trente (30) jours de l'approbation, Gilles Beaudin devra
exécuter les travaux conformément aux plans et devis approuvés par le
requérant;
CONDAMNE Gilles Beaudin à payer au requérant la somme de 6 300,00$, avec
intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation;
REJETTE la demande reconventionnelle;
LE TOUT, avec dépens, incluant les frais d'expertise de Michel
Provencher relativement au rapport concernant les thermopompes et ses
frais de témoignage à la Cour.
ACCUEILLE la défense de Gilles Laforest, Construction Calixa Lavallée
Inc. et Transdev Ltée;
LE TOUT, sans frais.
CLAUDETTE PICARD, J.C.S.
Source: www.jugements.qc.ca
