COMPORTEMENT INACCEPTABLE D'UN COPROPRIÉTAIRE:
RÉCLAMATION PAR LE SYNDICAT DE FRAIS DE CONSULTATIONS JURIDIQUES
COUR DU QUÉBEC
«Division des petites créances»
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
«Chambre civile»
N°: 500-32-093974-055
DATE: 10 JANVIER 2007
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HENRI RICHARD, J.C.Q.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES HÉRITAGE PANET, Demandeur
c.
GINETTE GALLANT, Défenderesse
JUGEMENT
[1] Le Syndicat des copropriétaires Héritage Panet (ci-après le
Syndicat) réclame de Mme Ginette Gallant la somme de 953,14$. Sa
demande est rédigée de la façon suivante:
«1 - La défenderesse est propriétaire d'un condo situé au 1281 Panet à
Montréal et est liée à la partie demanderesse par une déclaration de
copropriété.
2 - Le 21 juin 2005, la défenderesse a harcelé et menacé Mme Diane
Côté, représentante de la compagnie de Gestion Forest Morency, engagée
par la partie demanderesse. La situation requit l'intervention de la
police.
3 - Suite à cette situation la partie demanderesse a dû engager des
frais en consultations juridiques et d'autres frais relatifs à cet
incident.
4 - La partie demanderesse réclame à la défenderesse la somme de
953,14$, représentant les frais engagés suite aux agissements de la
défenderesse.»
[2] Mme Gallant conteste cette réclamation en ces termes:
«Au moment des faits, la défenderesse tentait de bonne foi d'obtenir de
l'information et de défendre ses droits à titre de copropriétaire. Les
conséquences subies dépassent largement les attentes. La situation
aurait pu se régler à l'amiable n'eut été l'attitude de la
demanderesse.»
[3] De plus, Mme Gallant se porte demanderesse reconventionnelle pour un
montant de 999,99$:
«J'ai dû consulter un avocat, faire des photocopies, pour préparer le
dossier, faire des envois certifiés par la poste. J'ai été frappée par
le véhicule de le gestionnaire de la demanderesse. J'ai été humiliée en
assemblée, accusée de faire des chèques sans provision (ce qui est
faux), interdite de parler, menacée d'appeler la police et plus. Je
veux vivre en paix et être respectée. Les propriétaires ont été
manipulés et intimidés à plusieurs reprises.»
[4] À l'audience, le Syndicat était représenté par son président, M.
Charles Marsolais. Le témoin principal du Syndicat, M. Denis Rousseau,
qui a été administrateur du Syndicat de 1996 à 2003, a établi
l'essentiel des faits au soutien de la demande du Syndicat. Mme Lise
Pelchat et M. Robert Chabot ont essentiellement corroboré la version des
faits de M. Denis Rousseau.
[5] La copropriété divise en cause est constituée de 16 unités situées
sur la rue Panet à Montréal, près de l'édifice de Radio-Canada. Le
Tribunal a patiemment entendu les représentations de chacune des parties
qui ont brossé un tableau historique des relations entre Mme Gallant et
le Syndicat. La preuve documentaire et testimoniale établit qu'à de
nombreuses reprises, Mme Gallant a été en retard dans le paiement de sa
portion des charges communes, telles que définies à l'article 39 de la
déclaration de copropriété P-1.
[6] Les retards dans les paiements desdites charges par Mme Gallant sont
accessoires à la réclamation du Syndicat en la présente instance. Ce
dernier fait état d'un événement qui a eu lieu le 21 juin 2005 au cours
duquel Mme Gallant est intervenue agressivement auprès de Mme Diane
Côté, représentante de la compagnie dont les services ont été retenus
par le Syndicat pour gérer la copropriété en cause, en l'occurrence
Gestion Forest-Morency inc. Mécontente des réponses obtenues par Mme
Côté quant à l'obtention de certains documents reliés à la copropriété,
Mme Gallant l'a interpellée alors qu'elle se trouvait dans sa voiture
puisqu'elle quittait les lieux, après une brève rencontre avec Mme Lise
Pelchat. La preuve est nettement prépondérante à l'effet que Mme
Gallant a empêché Mme Côté de quitter les lieux en ouvrant sa portière
et en demeurant immobile derrière celle-ci. Les photographies P-18
démontrent cet état de fait.
[7] M. Denis Rousseau a assisté à cette altercation et a décrit le
comportement de Mme Gallant. Elle a volontairement empêché Mme Côté de
quitter les lieux, notamment en ouvrant sa portière et en se plaçant
derrière son véhicule. Lorsque Mme Côté a tenté de reculer, Mme Gallant
s'est alors écriée « T'as vu Denis, elle m'a frappée, tu vas témoigner
en ma faveur ». Son comportement a eu pour effet de bloquer en partie
la rue Panet, qui est à sens unique. Vu le comportement de Mme Gallant,
Mme Côté a demandé l'intervention policière. Les policiers appelés sur
les lieux ont vite fait de ramener Mme Gallant à l'ordre et permis à Mme
Côté de quitter les lieux.
[8] Dans son témoignage, Mme Gallant nie avoir menacé ou touché Mme Côté
ou procédé à quelque harcèlement que ce soit auprès d'elle lors de cet
événement du 21 juin 2005. Elle aurait plutôt demandé à Mme Côté
d'aller faire demi-tour dans la cour arrière de l'immeuble en cause afin
de quitter les lieux, ce que Mme Côté a refusé de faire. Selon Mme
Gallant, elle a évité que des piétons soient renversés puisqu'elle a
crié lorsque Mme Côté a reculé son véhicule. Mme Gallant qualifiera cet
événement comme étant un « événement triste ».
[9] Le Tribunal n'accorde aucune crédibilité à la version des faits de
Mme Gallant en rapport avec les événements du 21 juin 2005. La preuve
prépondérante est à l'effet que Mme Gallant a injustement et
illégalement empêché Mme Côté de quitter les lieux en ouvrant sa
portière et en se plaçant derrière son véhicule.
[10] Cet événement a mené le Syndicat et la compagnie Gestion
Forest-Morency inc. à consulter une avocate qui a mis en demeure Mme
Gallant, tel qu'il appert des lettres P-8 et P-9 datées du 13 juillet
2005. De l'avis du Tribunal, ces lettres résument bien les faits
entourant l'événement du 21 juin 2005, en plus de noter les gestes,
actes, attitudes et propos belliqueux et agressifs de Mme Gallant envers
le Syndicat, ses administrateurs et certains copropriétaires.
[11] Le fait que Mme Gallant soit insatisfaite de la gestion de la
copropriété en cause, que ce soit par une compagnie ou ses
administrateurs, ne justifie en rien le comportement erratique dont elle
a fait preuve le 21 juin 2005 envers la représentante de la compagnie
qui gérait cette copropriété, Mme Diane Côté.
[12] Le Syndicat et la compagnie Gestion Forest-Morency inc. étaient
justifiés d'avoir recours aux services d'une avocate et de mettre en
demeure Mme Gallant suite à cet événement.
[13] Le Syndicat a établi que ce n'était pas la première fois que le
comportement de Mme Gallant était fautif. À plusieurs occasions, le
Syndicat et les administrateurs ont dénoncé les propos et le
comportement inutilement agressifs de Mme Gallant en rapport avec la
gestion de la copropriété divise concernée.
[14] De l'avis du Tribunal, il est essentiel qu'un copropriétaire qui
décide de vivre dans le cadre d'une copropriété divise fasse preuve d'un
esprit de souplesse et de compromis. En l'espèce, la preuve
prépondérante est à l'effet que Mme Gallant fait preuve d'un
comportement agressif et d'un esprit pointilleux et exaspérant.
[15] Les articles suivants de la déclaration de copropriété P-1 sont
pertinents à la présente affaire:
ARTICLE 18 - Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon
lui semblera des parties exclusives comprises dans sa fraction, à la
condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne
rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit
porter atteinte à sa destination et sous les réserves des articles 19 et
20 ci-après énoncés.
ARTICLE 20 - La jouissance et l'usage des appartements étant des parties
exclusives sont sujets aux réserves suivantes:
[…]
2o Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la
tranquillité de l'immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leur
fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs
clients ou des gens à leur service.
[…]
9o Tout copropriétaire restera responsable, à l'égard des autres
copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute
ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien
dont il est légalement responsable.
ARTICLE 33 - Outre les pouvoirs que la loi leur confère, les
administrateurs peuvent:
[…]
7o contracter avec toute personne pour la gestion, l'entretien et la
réparation des éléments communs ou de partie d'iceux, conformément au
budget adopté par les copropriétaires en assemblée. Tout contrat ne
devra pas être pour plus de deux (2) ans, mais sera renouvelable;
[…]
9o engager un gérant à un salaire et à des conditions qu'ils pourront
déterminer afin que ce gérant fournisse les services exigés par les
administrateurs. Ce contrat de service ne devra pas être pour plus de
deux (2) ans mais sera renouvelable et le salaire versé sera payé à même
les dépenses communes.
ARTICLE 37 - Les charges générales dites communes seront réparties entre
les copropriétaires en proportion de la valeur relative de leurs
fractions établie aux termes des articles 15 et 16 ci-dessus.
Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes
par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service
supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.
ARTICLE 39 - Les charges générales comprennent toutes les dépenses
résultant de la copropriété et de l'opération de l'immeuble et plus
particulièrement les dépenses de conservation, entretien et
administration des parties communes et notamment:
[…]
6o Les honoraires professionnels payés à des conseillers juridiques,
architectes, comptables et vérificateurs et autres professionnels dont
les services peuvent être requis par les administrateurs;
[…]
11o Le paiement de la rémunération à la gérance selon le contrat que les
administrateurs pourront conclure;
ARTICLE 45 - À compter du premier jour du mois suivant la réception de
la copie du budget tel que ci-dessus mentionné, chacun des
copropriétaires devra payer aux administrateurs la somme déterminée dans
l'avis accompagnant ladite copie du budget, c'est-à-dire sa cotisation,
sur une base mensuelle en remettant à ces derniers une série de douze
(12) chèques postdatés couvrant le montant total de ladite cotisation.
[16] De plus, le « contrat de service de gestion de copropriété » P-2
intervenu entre le Syndicat et la compagnie Gestion Forest-Morency inc.
établit clairement que tous les frais en rapport avec la gestion de la
copropriété divise concernée doivent être assumés par le Syndicat (voir
article 3.6).
[17] En conséquence de tout ce qui précède, le Tribunal conclut que Mme
Gallant a eu un comportement fautif envers le Syndicat et la
représentante de la compagnie Gestion Forest-Morency inc. Elle doit
être tenue responsable de tous les frais découlant de son comportement
fautif. Par conséquent, le Tribunal conclut que le Syndicat a établi le
bien-fondé de sa réclamation au montant de 953,14$.
[18] Mme Gallant n'a aucunement établi le bien-fondé de sa demande
reconventionnelle au montant de 999,99$. Au contraire, la preuve
nettement prépondérante est à l'effet que les allégués de cette demande
reconventionnelle ne sont aucunement supportés par quelque élément
factuel que ce soit.
PAR CES MOTIFS, le Tribunal:
ACCUEILLE la demande du demandeur, le Syndicat des copropriétaires
Héritage Panet;
CONDAMNE la défenderesse, Ginette Gallant, à payer au demandeur, le
Syndicat des copropriétaires Héritage Panet, la somme de 953,14$, avec
intérêts au taux légal depuis le 21 novembre 2005, y compris l'indemnité
additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et les
frais (108$);
REJETTE la contestation et la demande reconventionnelle de la
défenderesse Ginette Gallant.
HENRI RICHARD, J.C.Q.
Source: www.jugements.qc.ca
