FRAIS DE CONDO EN RETARD
COUR DU QUÉBEC
«Division des petites créances»
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE LONGUEUIL
«Chambre civile»
N°: 505-32-020129-053
DATE: 11 octobre 2006
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JUGE VIRGILE BUFFONI
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LE BALMORAL
Partie demanderesse
c.
DANIELLE McGREGOR
Partie défenderesse
JUGEMENT
[1] Le Syndicat des copropriétaires de Le Balmoral (Syndicat) réclame à
Danielle McGregor 106,82 $ à titre de frais de retard et d'intérêts sur
les paiements de frais de condominium effectués par McGregor, en retard.
[2] Cette dernière conteste au motif que le délai de paiement exigé par
le Syndicat est trop court.
[3] Normand Nadeau, administrateur pour le Syndicat, a expliqué au
Tribunal la procédure suivie pour l'envoi des avis de cotisation aux
copropriétaires à chaque année.
[4] À tous les ans, le Syndicat expédie aux copropriétaires, au moins
trente jours à l'avance, un avis de convocation à une assemblée générale
annuelle des copropriétaires en vue d'adopter, entre autres choses, le
budget pour l'exercice financier commençant le 1 juin.
[5] L'administration joint à cet avis le budget prévisionnel pour
l'année à venir. L'assemblée générale annuelle des copropriétaires a
lieu habituellement la première semaine de mai.
[6] Dans les jours qui suivent cette assemblée, l'administrateur expédie
aux copropriétaires un avis indiquant le montant des frais imposé à
chacun des copropriétaires, et leur demande de lui faire parvenir une
série de chèques postdatés avant le 1 juin.
[7] Ce n'est que le 19 juin 2004 que McGregor a expédié ses chèques
postdatés à l'administrateur pour l'exercice 2004-2005. L'administrateur
n'a pu encaisser le premier chèque que le 21 juin.
[8] En 2005, l'administrateur a expédié un avis de cotisation à McGregor
le 6 mai 2005. À la demande de cette dernière, l'administrateur lui a
expédié le contenu de l'avis, cette fois par courriel le 10 mai 2005.
[9] Ce n'est que le 17 juin 2005 que McGregor a effectué le premier
versement de ses frais pour l'exercice financier 2005-2006.
[10] McGregor explique le délai à effectuer ses paiements du 1 juin de
chaque année par le fait qu'elle est en vacances les deux dernières
semaines de mai de chaque année.
[11] Elle estime donc que le délai entre la réception de l'avis de
cotisation et le moment où elle quitte pour ses vacances est trop court
pour lui permettre d'expédier ses chèques postdatés le 1 juin de chaque
année.
[12] Cet argument n'est pas fondé. Ni le code civil du Québec ni la
déclaration de copropriété de l'immeuble Le Balmoral ne spécifie le
délai précis dans lequel l'avis doit être expédié aux copropriétaires.
[13] L'article 1072 du Code civil du Québec prévoit qu'à chaque année,
«le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des
copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après
avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges
découlant de la copropriétés et de l'exploitation de l'immeuble et les
sommes versées au fonds de prévoyance.[…] Le syndicat avise, sans délai,
chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où
elles sont exigibles.» (notre soulignement)
[14] La déclaration de copropriété de l'immeuble Le Balmoral ne contient
elle-même aucune disposition spécifique quant au délai dans lequel doit
être envoyé à chacun des copropriétaires l'avis de cotisation pour
l'exercice financier à venir.
[15] À défaut d'une disposition spécifique, le Syndicat est néanmoins
tenu à la règle générale stipulée à l'article 7 du Code civil:
«Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une
manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des
exigences de la bonne foi.»
[16] En conséquence, le Syndicat est tenu d'expédier son avis dans un
délai raisonnable.
[17] En l'espèce, le Tribunal estime que le délai d'environ trois
semaines donné par le Syndicat à McGregor à chaque année pour expédier
ses chèques postdatés pour le paiement de ses frais de condominium pour
l'année suivante est tout à fait raisonnable dans les circonstances.
[18] Il incombe à McGregor de prendre les dispositions nécessaires pour
acheminer ses chèques de paiement en temps utile si elle prévoit
s'absenter durant ce délai. Comme toute personne, elle a le devoir
d'honorer les engagements qu'elle a contractés et d'agir en conséquence.
[19] Il ressort de la preuve que c'est uniquement son absence de
diligence à planifier le paiement de sa contribution en temps utile ou
de prendre arrangement de façon adéquate avec le Syndicat qui est en
cause. Par exemple, elle pourrait aisément expédier un chèque pour le
montant de ses frais exigibles le 1 juin, tels qu'estimés au budget
prévisionnel, et ajuster le montant à son retour, si nécessaire.
[20] Le paiement d'une pénalité pour paiement tardif et les intérêts
exigibles sur les pénalités est prévu par règlement de l'association et
doit recevoir application dans la présente instance.
POUR CES MOTIFS, le Tribunal:
[21] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 106,82 $
avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à
l'article 1619 du Code civil du Québec depuis le 8 septembre 2005, date
de la mise en demeure, et les frais (108,00 $).
VIRGILE BUFFONI, J.C.Q.
Source: www.jugements.qc.ca
