POURSUITE CONTRE LE PROMOTEUR POUR VICES CACHÉS ET VICES DE CONSTRUCTION
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE LONGUEUIL
N°: 505-05-005577-991
DATE: 21 novembre 2001
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ROLAND TREMBLAY, J.C.S.
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES "LES Vlll PIGNONS";
Demanderesse
c.
2547-9007 QUÉBEC INC.;
et
139089 CANADA INC.;
et
GUY HÉBERT;
Défendeurs
JUGEMENT
[1] La demanderesse "Le Syndicat des Copropriétaires "Les Vlll Pignons""
(le Syndicat) réclame, selon l'article 1081 C.c.Q. la somme de
218,044.37$ des défendeurs pour vices cachés et vices de construction de
son édifice.
HISTORIQUE
[2] L'immeuble a été construit en 1990-1991 par le défendeur Guy Hébert
tel qu’il se déclare au permis de construction et où la défenderesse
139089 Canada Inc. se déclare propriétaire.
[3] La défenderesse 2547-9007 Québec Inc. a enregistré, selon les
articles 1038 et 1060 C.c.Q., la déclaration de propriété où elle se
déclare propriétaire.
[4] Après avoir vendu les unités, elle a perdu le contrôle sur le
Syndicat.
[5] La représentante du syndicat Madame Lucille Guérard a acheté son
unité en 1997. Elle est la présidente du conseil d'administration du
Syndicat.
[6] En mai 1999, la présidente demanda à un Monsieur Denis Brisebois de
changer une ampoule au haut de la bâtisse.
[7] Monsieur Brisebois fit alors remarquer à la présidente qu'une partie
du revêtement de briques sur le mur arrière côté gauche troisième étage
menaçait de s'effondrer.
[8] De suite, elle lui donne instructions de réparer cette section de
mur sur une surface de 10 pieds par 12 pieds.
[9] Après le travail, Monsieur Brisebois recommanda à la présidente de
consulter un expert concernant le revêtement de briques de l'édifice
qu'il considérait dangereux.
[10] Ce qu'elle fit. Son action fut intentée et signifiée le 20
septembre 1999.
LES REPROCHES
[11] Les vices cachés et vices de construction sont de trois ordres.
[12] Les ancrages du recouvrement de briques sont impropres, le mortier
est friable et à cause du déplacement du revêtement, la verticalité des
murs ne respecte pas les écarts de tolérance.
[13] À sa demande de dommages pour ces vices cachés et vices de
construction, la demanderesse ajoute une demande de dommages pour les
balcons rouillés, l'aluminium à remplacer et une perte de jouissance,
troubles et inconvénients.
LA PREUVE DES EXPERTS DE LA DEMANDE
[14] Les experts Paul Hébert et Raymond Laurent ont expliqué de quelle
façon selon les règles de l'art et le Code du bâtiment, un parement de
briques devait être arrimé au bâtiment, c'est l'ancrage.
[15] Ils ont expliqué ce qu'est l'efflorescence et la friabilité du
mortier de même ils ont expliqué ce qu'est la verticalité du mur, les
écarts de tolérance et l'effet du vortex.
Ancrage
[16] Un parement de briques comme celui de l'immeuble en question doit
être rattaché à l'ossature en bois par un ancrage composé de clous et
d'attaches.
[17] Les clous doivent être torsadés avec une pénétration dans le bois
de 63 millimètres minimum, les attaches doivent pénétrer d'au moins 50
millimètres dans le mortier, doivent avoir une épaisseur minimale de
0.76 millimètre et ces attaches doivent être protégées contre la
rouille.
[18] Cette attache est recourbée à angle droit dont la partie verticale
est fixée au bois de charpente au moyen du clou et la partie horizontale
repose sur la brique pour faire corps avec le mortier.
Mortier
[19] Le mortier doit être lisse et solide, il ne doit pas laisser passer
l'eau.
[20] Un mortier friable peut être dû à une pose faite trop longtemps
après le mélange du liant et de l'agrégat, soit plus de deux heures ou
peut être dû à une pose par temps froid.
[21] Un mortier friable laisse pénétrer l'eau de pluie et absorbe l'eau
de sorte que le mortier reste longtemps humide et transporte des sels
dissous qui se déposent sur la brique et forment des taches blanches.
[22] C'est ce qui s'appelle l'efflorescence qui est le résultat de ce
phénomène.
[23] Elle dénote une mauvaise conception et une mauvaise construction de
l'ouvrage.
Verticalité
[24] Un mortier friable est un chemin pour la pénétration de l'eau et
cette eau gèle en hiver et gonfle.
[25] Par ce gonflement de volume, les parois elles-mêmes vont grossir et
si le parement est mal retenu à l'arrière, le mur est exposé à tomber.
Vortex
[26] Entre la charpente du bâtiment et le parement de briques, il y a
une circulation d'air.
[27] Cet air développe par grands vents une force appelée "vortex" qui
pousse le parement de briques vers l'extérieur.
[28] Si le parement est mal arrimé, il peut être jeté par terre.
LA PREUVE DES FAITS DÉCOUVERTS
[29] Des ouvertures ont été pratiquées dans les murs de briques de cet
édifice: six ouvertures en tout: deux sur chacun des murs de côté et
deux sur le mur arrière.
[30] À chaque ouverture, les experts et les témoins de même que les
photos et la preuve réelle produites font constater que les attaches
étaient en tôle gondolée, rouillée et des plus faible.
[31] Ces attaches de tôle ondulée avaient 0.35 millimètre d'épaisseur,
elles étaient fixées à l'aide d'un clou lisse à tête large de 25
millimètres du type utilisé pour la pose des bardeaux ou feutres de
couverture.
[32] Le clou des attaches n'est pas fixé dans les montants en bois de la
structure mais dans des panneaux de copeaux agglomérés "aspenite" de 16
millimètres d'épaisseur et cette tôle ondulée servant d'attache n'a une
pénétration dans le mortier que de 25 millimètres.
[33] De fait, ces attaches s'enlevaient facilement à la main alors
qu'une attache normale ne rouille pas, est retenue par un clou torsadé
planté dans le colombage et est difficile à retirer avec les meilleurs
outils.
[34] Le témoin Denis Brisebois lors de sa première visite en mai 1999
avait constaté les mêmes faits dans l'espace du mur qu'il avait refait.
[35] Il s'agissait de clous de bardeau et d'attaches en tôle ondulée
qu'il pouvait enlever à la main.
[36] À chaque ouverture pratiquée et ailleurs sur le bâtiment, le
mortier est friable et se désagrège avec l'ongle ou un crayon.
[37] L'eau pénètre par ce chemin et a dissous des sels qui se répandent
en taches blanches sur la brique.
[38] Cette eau a gelé et fait gonfler l'espace repoussant le parement
vers l'extérieur causant une verticalité des murs crochetés et non
rectilignes et ce dépassant les limites de la tolérance.
[39] Les experts ont pris des mesures de la verticalité à trois endroits
à l'aide d'un fil à plomb et les écarts avec la verticale excèdent de
beaucoup les tolérances permises.
[40] Ainsi sur une hauteur de 3,000 mm, les écarts atteignent
respectivement 25, 26 et 11 mm alors que la tolérance maximale
recommandée est de 6 mm.
[41] Sur une hauteur de 6,000 mm, les écarts atteignent respectivement
42, 29 et 12 mm alors que la tolérance maximale est de 10 mm.
[42] Sur une hauteur de 12,000 mm, les écarts atteignent 48 et 34 mm
alors que la tolérance maximale est de 13 mm.
[43] Cette verticalité et ses tolérances se mesurent par rapport à
l'endroit original où doit être situé le mur par rapport à la fondation.
[44] Dans cet édifice, le mur au lieu d'être vis à vis la fondation en
est éloigné de façon irrégulière par rapport à la ligne originale et en
est éloigné à une distance qui dépasse la tolérance.
[45] Cette verticalité anormale constitue un danger d'écroulement du
parement surtout avec l'effet du "vortex" et du mauvais ancrage.
[46] Les photos produites et le plan sur la verticalité font voir les
défauts relatés ci-haut et montrent au surplus que le mur de revêtement
de briques s'est déplacé vers l'extérieur emportant avec lui le
calfeutrage qui faisait le joint entre la brique et l'aluminium du mur.
PREUVE DES EXPERTS DE LA DÉFENSE
[47] L'expert Yvon Bourgouin est ingénieur conseil, il a examiné les
plans de la construction dont sept feuillets concernent l'architecture
et un feuillet la structure du bâtiment.
[48] Il n'est pas expert en architecture et en ce qui le concerne la
structure du bâtiment est bonne, les fondations et le bâtiment n'ont pas
bougé.
[49] Son mandat était d'examiner le détail de l'estimation des coûts et
le contrôle de la qualité.
[50] Selon lui, les conclusions des experts de la demanderesse se sont
faites trop rapidement et il y a trop peu d'échantillons pour
recommander la réfection complète du parement de briques.
[51] Selon cet expert, il aurait dû y avoir beaucoup plus de mesures sur
la verticalité.
[52] Sur 300 pieds de largeur, il estime que trois lignes seulement,
c'est trop peu et il aurait fallu faire des mesures à tous les 15 pieds.
[53] Il ajoute que le rapport de l'expert Paul Hébert a été fait par des
techniciens qui prêtent à des conclusions hâtives alors qu'il aurait
fallu demander plus d'échantillons.
[54] Quant à la nature des travaux, il s'agit d'un mur de briques, ce
qui relève des architectes et non des ingénieurs et pourtant les
rapports de Hébert et Laurent n'ont rien de recommandé par architecte.
[55] Selon l'expert Bourgouin, il y aurait peut-être lieu de corriger
aux endroits seulement où il y a problème.
[56] Quant aux balcons, il estime qu'il s'agit d'une question
d'entretien qui n'a pas de relation avec les murs.
[57] Pour lui, il estime qu'un coût de 10,000$ serait suffisant pour
réparer et corriger les murs.
[58] Il n'a pas vu de danger d'écroulement des murs ni sur la qualité du
mortier ni sur la qualité de la brique.
[59] L'autre expert des défendeurs, Monsieur Hosseini, a examiné les
rapports des experts de la demande.
[60] Et il se demande lui-même comment l'expert Hébert peut parler de la
question puisque la maçonnerie ne relève pas du champs d'activité d'un
ingénieur mais d'un architecte.
[61] Il parle des codes de déontologie des architectes et des
ingénieurs, et ne croit pas que l'expert Hébert soit autorisé à parler
de maçonnerie.
[62] Sur l'efflorescence, il considère qu'il s'agit là d'un vice
esthétique seulement non permanent et qui ne touche pas la structure.
[63] Sur la question du mortier, il relève que l'expert Hébert a parlé
de la dureté du mortier alors que la dureté se mesure sur une échelle de
1 à 10 et il aurait dû plutôt parler de résistance mais il reconnaît que
le mortier peut être rayé à l'ongle.
[64] Concernant le déplacement du parement de briques notable, cet
expert ne voit pas de mesure et n'a pas de donnée.
[65] Il ajoute que s'il y a un problème de sécurité, il fallait aviser
et indiquer de suite que faire.
[66] Sa visite à lui a duré une demi-heure et il n'a pas pris de mesure.
[67] Quant à la verticalité et les écarts de tolérance, il estime qu'il
s'agit d'une question d'interprétation et il aurait fallu un grillage de
tests et les faire deux fois l'an pour se rendre compte d'un déplacement
d'une fois à l'autre.
[68] Quant aux attaches, il estime qu'avec une seule série de mesures
prises dans six ouvertures seulement, il ne peut pas être question de
parler de mouvement et d'évolution.
[69] Pour lui, il estime que l'expert Hébert aurait dû faire des mesures
répétées et à chaque saison.
[70] Sur la sécurité, il estime qu'il faut des données objectives et non
pas des doutes et pour lui, la friabilité des joints est la cause de
l'infiltration d'eau, cela se mesure avec l'absorption et la
perméabilité.
[71] Enfin, pour lui, il n'y a pas de caractère évolutif et il croyait
qu'il y avait eu un architecte car l'ingénieur ne touche pas aux champs
de l'architecture soit la maçonnerie.
ANALYSE DE LA PREUVE
[72] Les experts de la défense n’ont fait que critiquer le travail des
experts de la demande.
[73] Selon eux, d’autres mesures auraient dû être faites, d’autres
échantillons auraient dû être présentés et il aurait fallu reporter à
quelques reprises, l’examen des lieux.
[74] Pourtant la preuve des faits, par les témoignages, les photos et la
preuve réelle, démontre qu’il y a vice de construction au moins pour
l’ancrage du parement de briques.
[75] Le Tribunal en les circonstances préfère la version des experts de
la demande puisque les versions des experts de la défense n’apportent
rien au débat.
[76] Le Tribunal tient à dire de suite qu’il croit la version du témoin
Denis Brisebois malgré le fait qu’on ait voulu discréditer son
témoignage parce que son entreprise et lui-même ont fait cession de
leurs biens.
[77] Ces cessions de biens ont été fort bien expliquées par Denis
Brisebois lui-même qui ne fut pas payé d’un gros contrat qu’il avait
exécuté et qu’il dut subir une intervention chirurgicale à cœur ouvert à
l’époque.
[78] Ces deux événements ne lui enlèvent pas sa compétence en
maçonnerie, le métier qu’il a occupé toute sa vie.
[79] D’ailleurs, il est venu témoigner sur des faits et non en expertise
et les faits qu’il a vus sont corroborés par les autres témoins par les
photos et la preuve réelle.
[80] La preuve réelle est constituée des clous à bardeaux et de la pièce
de tôle ondulée toute rouillée qui servaient d’attaches pour ce
revêtement.
[81] Le Tribunal croit au surplus que les mesures prises par l’expert
Hébert sont amplement suffisantes.
[82] Il ne s’agit pas d’un édifice colossal de 15 ou 20 étages, il
s’agit d’un édifice communément appelé condo de 16 unités où la
verticalité peut se mesurer facilement avec un fil de plomb et les
résultats obtenus qui n’ont pas été contredits démontrent que les écarts
de verticalité dépassaient et dépassent les tolérances.
[83] Le parement de cet édifice n’est pas retenu selon les règles de
l’art, il y a vice de construction et au moins pour les ancrages, il
s’agit de vice caché.
PRESCRIPTION
[84] Les défendeurs ont soulevé la prescription de l’action.
[85] Les articles 1081 C.c.Q. et 2926 C.c.Q. se lisent comme suit:
«Art. 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice
caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice
du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le
syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des
copropriétaires de ces parties.
Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée
sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un
copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil
d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le
syndicat.»
«Art. 2926. Lorsque le droit d'action résulte d'un préjudice moral,
corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le
délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois.»
[86] La demanderesse par sa présidente n’a su qu’en mai 1999 qu’il y
avait un vice caché lorsque Monsieur Brisebois lui a fait part d’une
anomalie dans le mur arrière et qu’il vit par la suite les ancrages
défectueux qui avaient été placés pour retenir le recouvrement de
briques [1] .
[87] L’action a été intentée dans les semaines et les mois qui ont
suivi, il n’y a pas de prescription.
LES BALCONS ET DOMMAGES PAR CAMION
[88] Les défendeurs ont soulevé le fait que les balcons ont été mal
entretenus et que la demanderesse est malvenue à réclamer des dommages
pour leur réfection et remise à neuf.
[89] De même les défendeurs ont soulevé la possibilité que des camions
de déménagement aient reculé sur le parement de briques et l’aient
endommagé.
[90] Dans le cas des balcons, la demanderesse n’a pas réussi à démontrer
qu’il s’agissait de vices cachés ou de vices de construction.
[91] Il n’y a pas lieu de considérer cette réclamation.
[92] Quant aux dommages causés par camion, la preuve n’a pas été faite
par les défendeurs qu’un camion avait endommagé le parement et serait la
cause des vices découverts sur le parement de l’édifice.
DÉNONCIATION
[93] Les défendeurs ont plaidé que la mise en demeure de la demanderesse
n’avait été adressée et signifiée qu’à la défenderesse 2547-9007 Québec
Inc. et non aux deux autres.
[94] De sorte que l’action ne pourrait être maintenue contre les deux
défendeurs qui n’ont pas reçu mise en demeure.
[95] L’article 1739 C.c.Q. se lit comme suit:
«Art. 1739 L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice
doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis
sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît
graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et
l'étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur
s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.»
[96] Par la mise en demeure adressée à 2547-9007 Québec Inc., les deux
autres défendeurs se trouvaient suffisamment avisés pour savoir de quoi
il s’agissait et l’action constitue une dénonciation écrite de la
réclamation.
SOLIDARITÉ DES DÉFENDEURS
[97] Le défendeur Guy Hébert se déclare le constructeur de cet édifice
au permis de construction émis par le Service d’Urbanisme et de permis
de St-Hubert le 12 septembre 1990.
[98] Les articles 1728, 1729 et 1730 C.c.Q. se lisent comme suit:
«Art. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait
l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les
dommages-intérêts soufferts par l'acheteur.»
«Art. 1729. En cas de vente par un vendeur professionnel, l'existence
d'un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais
fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par
rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est
repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par
l'acheteur.»
«Art. 1730. Sont également tenus à la garantie du vendeur, le fabricant,
toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme
étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et
l'importateur.»
[99] Le défendeur Guy Hébert est solidairement responsable avec le
promoteur et propriétaire 2547-9007 [2] .
[100] Il a été représenté
sans contradiction que la défenderesse 139089 Canada Inc. est dissoute
depuis 1996. Il n’y aura pas de condamnation contre elle.
LES DOMMAGES
[101] Le Tribunal en vient à la conclusion qu’il faut refaire tout le
parement de cet édifice.
[102] La demanderesse réclame les dommages suivants:
• Remplacement du parement de brique et réinstallation des ancrages,
solin et pare vapeur, ainsi que les travaux connexes décrits à
l’évaluation de D.S. Maçonnerie datée du 10 août 1999 produite au
soutien des présentes comme si entièrement récitée sous la cote P-6: 155
969.50$
• Taxes afférentes aux travaux décrits ci-haut (non inclus dans la
soumission): 23 434.34$
• Remplacement de certaines parties du recouvrement d’aluminium d’une
partie de l’immeuble qui sera affectée par les travaux (selon la
soumission de Aluminium Notre-Dame Inc. produite sous la cote P-7,
incluant les taxes: 7 361.60$
• Travaux de sablage et peinture des balcons incluant les taxes, selon
l’évaluation de Jet de sable Houle Ltée datée du 23 août 1999 produite
sous la cote P-8: 4 278.93$
• Frais de transport estimés des balcons: 3 000.00$
• Supervision des travaux par les responsables de la demanderesse,
troubles et inconvénients et perte de jouissance partielle pour la
demanderesse et les personnes qu’elle représente (1,500.00$ par unité:
24 000.00$
• TOTAL INCLUANT LES TAXES: 218 044.37$
[103] Concernant le remplacement du parement de briques, la seule preuve
au dossier est un estimé préparé par Denis Brisebois qui n’est pas en
mesure d’effectuer les travaux et qui ne les a pas faits.
[104] Son estimé s’élève à 155,969.50$.
[105] Il n’y a pas de contradiction à ce montant et après avoir examiné
les chiffres qu’il avance de même que le brouillon qui a été produit au
dossier à même lequel il a fait ses calculs, il paraît au président du
Tribunal que le coût du remplacement du parement de briques serait
aujourd’hui plus élevé que la somme réclamée.
[106] Le Tribunal estime donc raisonnable la somme de 155,969.50$ pour
le remplacement du parement de briques, la réinstallation des ancrages
solin et pare- vapeur, ainsi que les travaux connexes qui consistent à
enlever les balcons pour la pose de la nouvelle brique et à les remettre
en place après les travaux.
[107] La réclamation pour les taxes afférentes aux travaux va de soi et
la somme de 23, 434.34$ est raisonnable.
[108] Aucune preuve n’a été faite concernant le recouvrement d’aluminium
et le Tribunal a déjà laissé savoir qu’il n’accordait pas la réclamation
concernant les balcons.
[109] Les frais de transport estimés des balcons ne seront pas non plus
accordés puisqu’il s’agit uniquement de les enlever de leur emplacement
et les replacer ensuite après les travaux.
[110] Le Tribunal est bien conscient que les copropriétaires subiront
des troubles, des inconvénients, de même qu’une perte de jouissance
partielle durant l’exécution des travaux de remplacement du parement de
briques, cependant il s’agit là de travaux qui ne devraient prendre
qu’un temps relativement court et d’autre part, c’est le Syndicat des
copropriétaires qui effectue la réclamation pour ses propres dommages et
non pas pour les dommages personnels des copropriétaires.
[111] L’article 1081 C.c.Q. permet une réclamation pour vices concernant
les parties privatives mais il ne s’agit pas ici d’un tel cas.
[112] Le Tribunal ne peut recevoir cette réclamation.
[113] En les circonstances, les dommages sont évalués à la somme de
179,403.84$.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:
MAINTIENT EN PARTIE l’action de la demanderesse;
CONDAMNE les défendeurs Guy Hébert et 2547-9007 Québec Inc.
conjointement et solidairement à payer à la demanderesse la somme de
179,403.84$ avec intérêts depuis l’assignation, l’indemnité
additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. et les dépens y compris les
frais et honoraires des experts Paul Hébert et Raymond Laurent.
ROLAND TREMBLAY, J.C.S.
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[1] Chabot c. Fournier REJB 2000-18010: «…c’est au début du mois d’avril
1998, soit après l’expert Jean Bernier eut examiné la dalle de béton et
eut produit son rapport, que les demandeurs ont véritablement eu une
réelle connaissance des causes des problèmes, de leur gravité et de leur
étendue. C’est donc à compter du début du mois d’avril que se situe le
point de départ du délai».
[2] La construction au Québec p. 582 citant Motel Lévesque c. Industries
Desjardins J.E. 97-246.
Source: www.jugements.qc.ca
