UN LOCATAIRE D'UN CONDO QUI N'EST PAS À SA PLACE
RÉGIE DU LOGEMENT
Bureau de Montréal
No : 31 110315 050 G
Date : 06 février 2013
Régisseure : Suzie Ducheine, juge administratif
Syndicat Le Royal Condominiums
Partie demanderesse
c.
Tarek Sabban
Locataire - Partie défenderesse
et
Zvi Kohen
Victor Tritton
Locateurs - Partie intéressée
JUGEMENT
[1] Le syndicat demande la résiliation du bail intervenu entre le
locataire et les locateurs, l’éviction du locataire, l’exécution
provisoire de la décision malgré l’appel.
[2] Le recours du Syndicat est fondé sur l'article 1079 du Code civil du
Québec qui prévoit :
«1079. Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire,
demander la résiliation du bail d'une partie privative lorsque
l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un préjudice
sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble.»
[3] La preuve révèle que l’immeuble est une copropriété comprenant 32
unités incluant le logement concerné qui est loué par ses
copropriétaires au locataire depuis le 1er juillet 2010. Le bail,
actuellement en vigueur, est du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013.
[4] Au soutien de sa demande, le syndicat allègue que le locataire n’a
pas le comportement d’une personne prudente et diligente et qu’il ne se
conduit pas de manière à ne pas troubler la jouissance paisible des
autres occupants de l’immeuble. Il contreviendrait ainsi aux
dispositions des articles 1855 et 1860 du Code civil du Québec.
[5] Plus particulièrement, le syndicat invoque les motifs suivants pour
obtenir la résiliation du bail : «Marijuana odors; Noise; Dog barking;
Use of back door».
[6] Le syndicat soumet aussi l'article 1057 du Code civil du Québec qui
prévoit :
«1057. Le règlement de l'immeuble est opposable au locataire ou à
l'occupant d'une partie privative, dès qu'un exemplaire du règlement ou
des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le
copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.»
[7] L'article 1062 du Code civil du Québec prévoit quant à lui :
«1062. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs
ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets
envers eux, à compter de son inscription.»
[8] Finalement, l'article 1063 du Code civil du Québec prévoit
l'obligation suivante pour les copropriétaires :
«1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit
librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition
de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux
droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.»
[9] Les paragraphes 2 et 13 de l’article 102 et l’article 114 de la
Déclaration de copropriété sont aussi invoqués par la partie
demanderesse :
«102 par. 2 : Les copropriétaires, locataires et occupants doivent
veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit, à aucun moment,
troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs
invités, de leurs clients ou des gens à leur service.»
«102 par. 13 : Aucun animal autre que domestique ne peut être gardé à
l'intérieur d'une partie privative (habitation). Tout animal domestique
considéré nuisible par le conseil d’administration ne peut être gardé à
l’intérieur d’une partie privative (habitation). Ledit animal domestique
doit être tenu en laisse lorsqu’il est promené dans les aires communes.
Le copropriétaire de cet animal doit ramasser tout dégât causé par son
animal et en disposer adéquatement.»
«114 : Aucune substance dangereuse pour la santé ou malodorante ne
pourra être transportée dans les parties communes.»
[10] Selon les articles 1079 et 2803 du Code civil du Québec, il
appartient au demandeur de démontrer que le locataire contrevient à ses
obligations et que sa conduite lui cause un préjudice sérieux qui
justifie la résiliation du bail.
[11] L'article 1855 du Code civil du Québec prévoit l'obligation
générale pour tout locataire, pendant la durée du bail, d'user du bien
loué avec prudence et diligence.
[12] L'article 1860 du Code civil du Québec précise que tout locataire
est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance
normale des autres locataires, sous peine d'être tenu envers le locateur
et les autres locataires de réparer le préjudice qui peut résulter de la
violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait
ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès
aux lieux.
[13] L'article 976 du Code civil du Québec prescrit que les voisins
doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent
pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature des
lieux ou les usages locaux.
[14] Ainsi pour conclure que le locataire contrevient à ses obligations
et qu'il trouble la jouissance des lieux, l'auteur Pierre-Gabriel
Jobin[1] souligne que deux conditions essentielles doivent être
rencontrées :
1. Il doit s'agir d'un inconvénient anormal ou excessif qui présente un
caractère de persistance.
2. Le locataire auteur du trouble doit avoir
agi de façon illégitime.
[15] En l'instance, il revient au demandeur de démontrer que les bruits
et comportements reprochés au locataire sont déraisonnables, excessifs,
anormaux et suffisamment répétés, continus et persistants pour justifier
la résiliation du bail.
[16] Dans l'affaire O.M.H.M. c. Goudreault[2], le tribunal établit des
critères à considérer en matière de troubles de jouissance. Il fut
décidé ainsi :
«Pour réussir en la présente cause, le locateur doit établir que le
locataire ou une personne dont il est responsable ou à qui il permet
l'accès du logement a eu, au cours d'une certaine période, des
comportements et des attitudes qui par leurs répétitions et insistances
agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même
immeuble, troublant ainsi la jouissance normale des lieux à laquelle ils
ont droit.»
[17] La prépondérance de preuve est à cet effet, en l'instance. La
preuve permet de conclure que le locataire est une source d'ennuis, de
tracasseries et de bruits. Il porte atteinte au droit des autres
occupants de l’immeuble à la jouissance paisible et normale des lieux à
laquelle ils ont droit.
[18] La preuve permet aussi de conclure que le locataire n'a pas le
comportement d'une personne prudente, diligente et respectueuse des
droits d'autrui.
[19] Il est établi que peu de temps après l'arrivée du locataire dans le
logement, les administrateurs reçoivent des plaintes des voisins du
locataire ainsi que des rapports des agents de sécurité qui tiennent un
registre des noms des visiteurs, l’heure de leur arrivée et de leur
départ. Les voisins se plaignent du comportement du locataire et de ses
visiteurs, du nombre inhabituellement élevé de ses visiteurs, des odeurs
de marijuana, de son chien qui circule librement, sans laisse, dans les
lieux communs.
[20] Les membres du conseil d’administration rencontrent le locateur
pour lui faire part des plaintes relatives au locataire et trouver une
solution, sans résultat. Les troubles persistent.
[21] Deux copropriétaires qui habitent sur le même étage que le
locataire témoignent qu'ils ne peuvent plus jouir de leur logement ni de
la tranquillité des lieux depuis l'arrivée du locataire dans l'immeuble.
[22] Ils soutiennent être particulièrement perturbés par les jappements
du chien du locataire, les odeurs de marijuana qui émanent de son
logement, le va-et-vient de ses visiteurs qui entrent par la porte d’à
côté, les claquements de cette porte.
[23] Ces bruits et comportements excessifs du locataire et des personnes
à qui il donne accès se produisent à toutes heures du jour et de la
nuit, les réveillent ou les empêchent de dormir. Ils craignent pour leur
sécurité parce que le locataire et ses visiteurs laissent la porte d’à
côté ouverte. Le locataire place un objet pour garder la porte ouverte
pendant sa promenade avec son chien. Ses visiteurs qui entrent par cette
porte ne dénoncent pas leur présence dans l’immeuble au gardien de
sécurité.
[24] Ils se disent incommodés par les odeurs de marijuana qui se
propagent dans les lieux communs, dans le corridor, l’ascenseur, le
garage. Ils sont gênés parce que leurs visiteurs sentent ces odeurs
malodorantes. Ils doivent ouvrir les fenêtres de leur logement pour
avoir un peu de répit. Les appels à la police et leurs interventions
auprès du locataire ne donnent aucun résultat. Le locataire leur répond
qu’il a le droit de fumer du cannabis dans son logement.
[25] Le mandataire de la partie demanderesse est copropriétaire d’une
unité située au 2e étage de l’immeuble. Il témoigne avoir constaté,
plus d’une fois, les odeurs de marijuana qui proviennent du logement du
locataire, à la demande de ses voisins et des autres administrateurs.
[26] Il soutient que les deux voisins d’étage ne sont pas les seuls à se
plaindre du locataire et de son chien. L’animal, qui n’est pas attaché
généralement, a sauté sur un autre occupant de l’immeuble qui s’en est
plaint.
[27] Il ajoute qu’il subit aussi un préjudice puisqu’il ne peut plus
utiliser la porte d’à côté qui était réservée à l’usage des
copropriétaires. Cependant, devant l’insistance du locataire à donner
accès à ses visiteurs par cette porte, le conseil d’administration
adopte un nouveau règlement, le 30 novembre 2010, qui prévoit que cette
porte est une sortie d’urgence. C’est maintenant une sortie de secours
et les occupants de l’immeuble ne peuvent l’utiliser qu’en cas
d’urgence. Ils ne peuvent plus l’ouvrir de l’extérieur.
[28] En dépit de l’adoption de ce nouveau règlement, le locataire et ses
visiteurs continuent d’utiliser cette porte. Les administrateurs ont
affiché un rappel de ce règlement en juillet 2012.
[29] Le locateur, prenant fait et cause pour son locataire, admet avoir
été avisé des plaintes des voisins du locataire. Mais, il prétend que
les copropriétaires sont intolérants. Ils se sont plaints des trois
locataires précédents. Il n’a jamais vu de la marijuana chez le
locataire. Il n’a jamais senti les odeurs dont se plaignent les voisins
du locataire. Cependant, il ne peut affirmer que le locataire ne fait
pas usage de marijuana.
[30] Le locateur reconnaît qu’il était avisé de l’adoption du nouveau
règlement relatif à l’usage de porte arrière. Il en a fait part au
locataire. Il lui a dénoncé le règlement de l’immeuble.
[31] Il soutient que le système de ventilation de l’immeuble n’est pas
efficace. Il a installé des filtres dans le logement afin d’améliorer
l’évacuation des odeurs.
[32] Le locataire nie les allégations de la partie demanderesse. Il
soutient que ses voisins exagèrent. Il ne s’adonne pas à des activités
commerciales ni illégales dans son logement. Il a de nombreux amis et
une grande famille qui le visitent régulièrement. Ce sont des personnes
honnêtes et respectables. Il est jeune et mène une vie sociale active.
Il sort souvent et rentre tard. Il promène parfois son chien en
rentrant.
[33] Le locataire soutient que son bail lui permet de posséder un
animal. Son chien n'est nullement agressif. Il est vieux et malade. Il
ne saute pas sur les gens. Il peut les flairer. Il n’est pas en laisse
généralement parce qu’il a été maltraité par le passé et n’aime pas la
laisse.
[34] Il fait valoir qu’à son arrivée dans l’immeuble, tous les occupants
utilisaient la porte d’à côté. Cependant, depuis le mois de juillet
2012, il n’utilise cette porte qu’en cas d’urgence. Il doit parfois
porter son chien qui est malade à l’extérieur. Il a aussi avisé ses amis
qu’ils ne peuvent plus utiliser cette porte lorsqu’ils le visitent. Il
reconnaît, toutefois, que trois ou quatre personnes ont depuis cogné à
cette porte pour avoir accès à l’immeuble.
[35] Il admet fumer de la marijuana dans son logement. Il fait valoir,
cependant, qu’il a le droit d’utiliser son logement selon son désir et
que les odeurs ne se propagent pas à l’extérieur de son logement. Elles
ne peuvent pas déranger les voisins. D’ailleurs, il n’a pas fumé du
cannabis depuis quelques semaines.
[36] Dans le cas présent, les témoins du demandeur déposent devant le
tribunal de façon crédible et convaincante. Par contre, le tribunal
relève de nombreuses inconsistances et contradictions dans le témoignage
du locataire. Il reconnaît fumer de la marijuana dans les lieux loués.
D'un côté, il affirme que les odeurs ne peuvent déranger puisqu’il fume
dans son logement. De l'autre, il soutient que le système de ventilation
de l’immeuble est déficient et qu’il sent les odeurs de nourriture qui
proviennent des autres unités. Il aurait aussi avisé ses amis de ne pas
utiliser la porte d’à côté. Toutefois, il admet que depuis le mois de
juillet 2012, plusieurs visiteurs ont cogné à cette porte pour avoir
accès.
[37] Les photos le contredisent et démontrent que le locataire, son
chien et ses amis utilisent cette porte tard dans la soirée, au cours de
la nuit et aux petites heures du matin, en dépit des avis verbaux et
écrits du syndicat et du dépôt de la présente demande.
[38] La preuve démontre de façon prépondérante que le locataire fait
défaut d'exécuter les obligations qui lui sont imposées par le bail, la
déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble. Le syndicat
a avisé formellement les locateurs et le locataire que ce dernier
contrevient à ses obligations. Les locateurs ont l'obligation de
respecter la déclaration et le locataire a l'obligation de se conformer
au règlement de l'immeuble et à cette déclaration. Le fait que d'autres
ne respecteraient pas le règlement ne constitue pas une excuse. Rien ne
démontre dans le présent cas que le syndicat agit de mauvaise foi ou
qu'il ait renoncé à l'application de la déclaration.
[39] En l’instance, la preuve établit que le locataire et les personnes
à qui il permet l’accès au logement troublent la jouissance paisible
des lieux. Ces comportements illégaux du locataire affectent la qualité
de vie de ses voisins et créent un climat d'insécurité dans l'immeuble.
Il en résulte pour les autres occupants de l'immeuble un préjudice
sérieux qui justifie la résiliation du bail.
[40] Le préjudice causé à la partie demanderesse ne justifie pas
l'exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l'article
82.1 L.R.L.
POUR CES MOTIFS, le tribunal :
[41] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les
occupants du logement;
[42] RÉSERVE au syndicat tous ses recours, le cas échéant;
[43] CONDAMNE le locataire à rembourser au syndicat les frais
judiciaires de 76 $.
SUZIE DUCHEINE
Présence(s) :
le mandataire de la partie demanderesse
Bruno Bourdelin (Stagiaire en droit), avocat de la partie demanderesse
le locataire
les locateurs
Date de l’audience : 30 janvier 2013
Source: www.jugements.qc.ca
